Od Jane Hodgesové
(Přetištěno z www.RealEstateJournal.com,
průvodce Wall Street Journal Guide to Property)

Dotaz: Máte nějaké tipy, jak vyhodnotit koupi kondomu jako čistě investiční nemovitosti? Ten, o který se zajímáme, je v novém víceúčelovém projektu přestavby v centru města Branson, Mo. – Clyde Burnett, Little Rock, Ark. Clyde: „Kondotely“, známé také jako „condo hotels“, jsou obvykle kondominia v letoviscích nebo v centru města. Kondotel vypadá a působí na návštěvníky jako hotel nebo letovisko, ale v těchto střediscích mají jednotlivci možnost zakoupit si jednotlivé jednotky. Na rozdíl od timeshare, kde kupující platí za omezené užívání resortu, kupující condotelu vlastní svou rezidenci přímo a může v ní zůstat, pronajmout ji nebo ji prodat podle vlastního přání. V těchto komunitách interní správcovské společnosti pronajímají jednotky jménem jejich vlastníků výměnou za procenta z příjmů z pronájmu. Majitelé kondotelů a jejich nájemníci mají často možnost využívat vybavení rezortu, jako jsou služby concierge, fitness a lázeňské služby. To, zda může majitel využívat vybavení v době, kdy je v jednotce ubytován pronajímající host, závisí na pravidlech konkrétního condotelového komplexu. Podle Národní asociace realitních kanceláří tvoří tyto kondomy relativně novou investiční kategorii a tvoří méně než 10 % všech rekreačních domů a investičních nemovitostí v USA. Vlastnictví condotelu se od koupě a správy bytu liší v několika ohledech, říká Joel Greene, prezident Condo Hotel Center v Miami, realitní kanceláře, která se specializuje na prodej condotelů po celé zemi.

Na rozdíl od typických condotelů stavěných developery vícebytových domů jsou condotely často stavěny hotelovými a resortními společnostmi – například Starwood Hotels & Resorts Worldwide, Hilton Hotels Corp., The Ritz-Carlton Hotel Company, LLC a Four Seasons Hotels and Resorts. Cena, kterou za jednotku zaplatíte, může být podstatně vyšší než cena za „běžný“ byt. Za příplatek máte přístup ke službám vlastní správcovské společnosti, která vaši jednotku prodává a pronajímá na delší nebo kratší dobu (i na noc). Program pronájmu správcovské společnosti vám bude účtovat část příjmů z pronájmu (obvykle 50 %) a bude se starat o údržbu vaší jednotky, údržbu pozemku a úklid po odchodu vašich nájemníků. Bude také dohlížet na vybavení pro hosty, jako jsou bazény, tenisové kurty a golfová hřiště. Pokud jste si koupili „obyčejný“ byt a najali jste si externí správcovskou firmu, aby vaši jednotku prodávala a pronajímala nájemníkům, může být menší flexibilita, pokud jde o zařazení vaší jednotky do programu pronájmu a vyřazení z něj, a firma nemusí vaši jednotku prodávat na celostátní úrovni tak, jak by to mohla dělat velká hotelová společnost, říká pan Greene. Pokud chcete investovat do condotelu, prozkoumejte místní trh s nemovitostmi (např. rostou ceny, nebo trh s nemovitostmi dosáhl vrcholu?). Prozkoumejte regionální turistickou aktivitu a obsazenost hotelů, protože condotel, zejména pokud je provozován hotelovým provozovatelem, může být prodáván jako hotelový pokoj. Poloha vaší jednotky může významně ovlivnit výnosnost investice. Jerry Yeiter, bývalý prezident The National Real Estate Investors Association a prezident účetní firmy Yeiter & Co. v Houstonu, říká, že někteří investoři měli úspěch s kondomately na Floridě a v Arizoně, protože tyto destinace nabízejí žádané turistické aktivity a protože tito kupující nakupovali v době, kdy ceny nemovitostí v oblasti rostly. Položte si otázku, zda Branson dokáže přilákat turisty. Ověřil jsem si to u Obchodní komory a Úřadu pro kongresy a návštěvníky v oblasti Bransonských jezer a Jennifer McCulloughová, ředitelka pro styk s veřejností, mi řekla, že Branson, který leží v pohoří Ozark, ročně navštíví více než sedm milionů turistů. Po započtení návštěvníků, kteří se ubytují v pronajatých rekreačních apartmánech, je podle obchodní komory a úřadu pro kongresy a návštěvníky města Branson celková obsazenost hotelů a apartmánů 62 až 63 %. Pokud koupíte byt předtím, než je projekt condotelu zcela postaven, můžete si svou jednotku pořídit za nižší cenu, protože developeři obvykle nabízejí nejnižší ceny před zahájením výstavby. Možná však budete muset počkat, až bude projekt dokončen, abyste mohli svou jednotku pronajmout. Odhadněte, kolik můžete získat za noc a jak často musíte jednotku pronajímat, abyste získali dostatek peněz na pokrytí hypotéky a dalších výdajů. „Vše je o číslech,“ říká pan Yeiter. „Museli byste se podívat na pravidla a ujistit se, že nemovitost bude pro investora vhodná.“ Některé správcovské společnosti například stanovují, jak často musíte dát svůj byt k dispozici, a dokonce i to, jak by měl být zařízen.