By Jane Hodges
(Reprinted from www.RealEstateJournal.com,
the Wall Street Journal Guide to Property)
Pytanie: Czy ma Pan jakieś wskazówki dotyczące oceny zakupu condotelu jako nieruchomości czysto inwestycyjnej? Ten, na który patrzymy, znajduje się w nowym, wielofunkcyjnym projekcie przebudowy w centrum Branson, Mo. – Clyde Burnett, Little Rock, Ark. Clyde: „Condotele”, znane również jako „condohotele”, są zazwyczaj kondominiami w kurortach lub społecznościach śródmiejskich. Condotel wygląda i czuje się dla gości jak hotel lub ośrodek wypoczynkowy, ale w tych ośrodkach osoby fizyczne mają możliwość zakupu pojedynczych jednostek. W przeciwieństwie do timeshare, gdzie nabywcy płacą za ograniczone korzystanie z ośrodka, nabywcy condotelu są właścicielami swojej rezydencji i mogą w niej mieszkać, wynajmować ją lub sprzedać zgodnie z własnymi życzeniami. W tych społecznościach, firmy zarządzające wynajmują jednostki w imieniu ich właścicieli w zamian za procent od dochodów z wynajmu. Właściciele Condotel i ich najemcy często korzystają z udogodnień ośrodka, takich jak usługi concierge, fitness i spa. To, czy właściciel może korzystać z tych udogodnień podczas pobytu najemcy w danej jednostce, zależy od zasad panujących w danym condotelu. Te kondotele stanowią stosunkowo nową kategorię inwestycyjną i stanowią mniej niż 10% wszystkich domów wakacyjnych i nieruchomości inwestycyjnych w USA, jak podaje National Association of Realtors. Posiadanie condotel różni się od kupna i zarządzania condo w kilku aspektach, mówi Joel Greene, prezes Condo Hotel Center w Miami, agencji nieruchomości, która specjalizuje się w sprzedaży condohoteli w całym kraju.
W przeciwieństwie do typowych kondoteli zbudowanych przez deweloperów budownictwa wielorodzinnego, condotele są często opracowywane przez firmy hotelarskie i wypoczynkowe – takie jak Starwood Hotels & Resorts Worldwide, Hilton Hotels Corp., The Ritz-Carlton Hotel Company, LLC, i Four Seasons Hotels and Resorts. Cena, którą płacisz za jednostkę może być znacznie wyższa niż za „zwykłe” condo. Za dodatkową opłatą, masz dostęp do usług firmy zarządzającej, która będzie sprzedawać i wynajmować Twój apartament na długie lub krótkie okresy czasu (nawet na noc). Program wynajmu firmy zarządzającej pobierze od Ciebie część dochodu z wynajmu (zazwyczaj 50%) i będzie zajmować się utrzymaniem Twojego lokalu, utrzymaniem terenu i sprzątaniem po wyjściu najemców. Będzie również nadzorować udogodnienia dla gości, takie jak baseny, korty tenisowe i pola golfowe. Jeśli kupiłeś „zwykłe” condo i zatrudniłeś zewnętrzną firmę zarządzającą do sprzedaży i wynajmu twojego apartamentu najemcom, może być mniejsza elastyczność, jeśli chodzi o umieszczanie twojego apartamentu w i poza programem wynajmu, a firma może nie wprowadzać twojego apartamentu na rynek krajowy w sposób, w jaki może to robić duża firma hotelowa, mówi Greene. Chcąc zainwestować w condotel, należy zbadać lokalny rynek nieruchomości (np. czy ceny rosną, czy rynek nieruchomości osiągnął już szczyt?). Należy przeanalizować regionalną aktywność turystyczną i obłożenie hoteli, ponieważ obiekt condotelowy, zwłaszcza jeśli jest prowadzony przez operatora hotelowego, może być sprzedawany jak pokój hotelowy. Lokalizacja naszego obiektu może mieć znaczący wpływ na rentowność inwestycji. Jerry Yeiter, były prezes National Real Estate Investors Association i prezes Yeiter & Co., firmy księgowej w Houston, mówi, że niektórzy inwestorzy odnieśli sukces z kondotelami na Florydzie i w Arizonie, ponieważ te miejsca oferują pożądaną działalność turystyczną i ponieważ ci nabywcy dokonali zakupu w czasie, kiedy ceny nieruchomości w danym obszarze były coraz wyższe. Zadaj sobie pytanie, czy Branson może przyciągnąć turystów. Sprawdziłem w Branson Lakes Area Chamber of Commerce and Convention and Visitors Bureau i zostałem poinformowany przez Jennifer McCullough, dyrektora ds. public relations, że Branson, które znajduje się w Górach Ozark, przyciąga ponad siedem milionów turystów rocznie. Biorąc pod uwagę turystów, którzy zatrzymują się w wynajętych kondotierach, łączne obłożenie hoteli i kondotierów w Branson wynosi 62% do 63%, zgodnie z danymi Izby Handlowej i Biura Turystyki. Jeśli kupisz, zanim projekt condotelu zostanie w pełni zbudowany, możesz być w stanie kupić swoją jednostkę po niższych kosztach, ponieważ deweloperzy zwykle oferują najniższe ceny przed rozpoczęciem budowy. Może się jednak okazać, że trzeba będzie poczekać do zakończenia projektu, zanim będzie można wynająć swój lokal. Oszacuj, ile możesz wyciągnąć za noc i jak często musisz wynajmować mieszkanie, aby przynieść wystarczająco dużo, aby pokryć kredyt hipoteczny i inne wydatki. „Wszystko zależy od liczb” – mówi Yeiter. „Musiałbyś spojrzeć na zasady i upewnić się, że nieruchomość będzie odpowiednia dla inwestora”. Niektóre firmy zarządzające, na przykład, określają, jak często musisz udostępnić swoje miejsce, a nawet jak powinno być udekorowane.