By Jane Hodges
(Reprinted from www.RealEstateJournal.com,
the Wall Street Journal Guide to Property)
Kérdés: Van valamilyen tippje egy társasházi lakásvásárlás, mint tisztán befektetési célú ingatlan értékeléséhez? Amit most nézünk, az egy új, többcélú újjáépítési projektben van Branson belvárosában, Mo. – Clyde Burnett, Little Rock, Ark. Clyde: A “társasházak”, más néven “társashotelek” jellemzően üdülőhelyeken vagy belvárosi közösségekben található társasházak. A condotel úgy néz ki és úgy érzi magát a látogatók számára, mint egy szálloda vagy üdülőhely, de ezekben az üdülőhelyekben az egyéneknek lehetőségük van egyedi egységek megvásárlására. A timeshare-októl eltérően, ahol a vásárlók az üdülőhely korlátozott használatáért fizetnek, a condotel vásárlói egyenesen birtokolják a lakóhelyüket, és saját kívánságaiknak megfelelően maradhatnak benne, bérbe adhatják vagy eladhatják. Ezekben a közösségekben a tulajdonosok nevében házon belüli menedzsment cégek adják bérbe az egységeket, a bérleti díjból származó bevétel egy százalékáért cserébe. A társasházak tulajdonosai és bérlőik gyakran igénybe vehetik az üdülőhely szolgáltatásait, például a concierge-, fitnesz- és wellness-szolgáltatásokat. Az, hogy a tulajdonos használhatja-e a kényelmi szolgáltatásokat, amíg a bérlő vendég az egységben tartózkodik, az adott társashotel-fejlesztés szabályaitól függ. Ezek a társasházi lakások viszonylag új befektetési kategóriát alkotnak, és a National Association of Realtors szerint az Egyesült Államokban található összes nyaraló és befektetési ingatlan kevesebb mint 10%-át teszik ki. Egy condotel tulajdonlása több szempontból is különbözik egy társasházi lakás megvásárlásától és kezelésétől, mondja Joel Greene, a miami Condo Hotel Center elnöke, egy ingatlanügynökség, amely társasházi szállodák értékesítésére szakosodott az egész országban.
A többlakásos házak fejlesztői által épített tipikus társasházaktól eltérően a condoteleket gyakran szálloda- és üdülővállalatok fejlesztik – például a Starwood Hotels & Resorts Worldwide, Hilton Hotels Corp., The Ritz-Carlton Hotel Company, LLC, és Four Seasons Hotels and Resorts. Az egységért fizetett ár lényegesen magasabb lehet, mint egy “hagyományos” társasházi lakásé. A többletköltségért cserébe hozzáférhet egy házon belüli menedzsment cég szolgáltatásaihoz, amely hosszú vagy rövid időre (akár éjszakára is) értékesíti és bérbe adja az egységét. A menedzsment cég bérleti programja a bérleti bevétel egy részét (általában 50%-át) felszámítja Önnek, és gondoskodik az egység karbantartásáról, a terület karbantartásáról és a bérlők távozása utáni takarításról. Emellett felügyeli az olyan vendégkényelmi szolgáltatásokat is, mint a medencék, teniszpályák és golfpályák. Ha Ön egy “hagyományos” társasházat vásárolt, és egy külső menedzsment céget bízott meg a bérlők számára történő értékesítéssel és bérbeadással, Greene úr szerint kisebb lehet a rugalmasság a bérbeadási programban való elhelyezés és a bérbeadásból való kivonás tekintetében, és a cég nem biztos, hogy országos szinten úgy értékesíti egységét, mint egy nagy szállodavállalat. Ha társashotelbe szeretne befektetni, kutassa fel a helyi ingatlanpiacot (pl. emelkednek-e az árak, vagy az ingatlanpiac elérte-e a csúcspontját?). Tanulmányozza a regionális turisztikai aktivitást és a szállodák kihasználtságát, mivel egy társasházi egységet, különösen, ha azt egy szállodaüzemeltető üzemelteti, úgy lehet értékesíteni, mint egy szállodai szobát. Az egység elhelyezkedése nagyban befolyásolhatja, hogy mennyire jövedelmező befektetés. Jerry Yeiter, a The National Real Estate Investors Association korábbi elnöke és a Yeiter & Co., egy houstoni könyvelőcég elnöke szerint egyes befektetők sikerrel jártak a floridai és arizonai társasházi hotelekkel, mert ezek az úti célok kívánatos turisztikai tevékenységeket kínálnak, és mert ezek a vevők akkor vásároltak, amikor a környék ingatlanárai felértékelődtek. Kérdezd meg magadtól, hogy Branson képes-e vonzani a turistákat. Megkérdeztem a Branson Lakes Area Chamber of Commerce and Convention and Visitors Bureau-t, és Jennifer McCullough, a PR-igazgató elmondta, hogy az Ozark-hegységben fekvő Branson évente több mint hétmillió turistát vonz. Ha figyelembe vesszük azokat a látogatókat is, akik bérelt apartmanokban szállnak meg, akkor a bransoni szállodák és apartmanok együttes kihasználtsága 62-63%-os a város kereskedelmi kamarája és a Convention and Visitors Bureau szerint. Ha még azelőtt vásárol, hogy egy társasházi projekt teljesen felépülne, akkor lehet, hogy alacsonyabb áron tudja megvásárolni az egységét, mivel a fejlesztők általában a legalacsonyabb árakat kínálják az építkezés előtt. Előfordulhat azonban, hogy meg kell várnia a projekt befejezését, mielőtt bérbe adhatja egységét. Becsülje meg, hogy mennyit kaphat éjszakánként, és milyen gyakran kell bérbe adnia az egységet ahhoz, hogy elegendő bevételhez jusson a jelzáloghitel és egyéb költségek fedezésére. “Minden a számokról szól” – mondja Yeiter úr. “Meg kell néznie a szabályokat, és meg kell győződnie arról, hogy az ingatlan alkalmas-e egy befektető számára”. Egyes alapkezelő társaságok például előírják, hogy milyen gyakran kell rendelkezésre bocsátani a lakást, és még azt is, hogy hogyan kell berendezni.