af Jane Hodges
(Genoptrykt fra www.RealEstateJournal.com,
The Wall Street Journal Guide to Property)

Spørgsmål: Har du nogle tips til at evaluere et kondotelkøb som ren investeringsejendom? Det, vi er ved at kigge på, ligger i et nyt multianvendeligt saneringsprojekt i centrum af Branson, Mo. – Clyde Burnett, Little Rock, Ark. Clyde: “Condotels”, også kendt som “ejerlejlighedshoteller”, er typisk ejerlejligheder i feriesteder eller bysamfund i centrum. Et kondotel ligner og føles for besøgende som et hotel eller et feriested, men i disse feriesteder har enkeltpersoner mulighed for at købe individuelle enheder. I modsætning til timeshare, hvor køberne betaler for begrænset brug af et feriested, ejer køberne af et kondotel deres bolig helt og holdent og kan bo i den, leje den ud eller sælge den efter eget ønske. I disse fællesskaber udlejer interne administrationsselskaber enhederne på vegne af deres ejere mod en procentdel af lejeindtægterne. Ejere af kondoteller og deres lejere har ofte adgang til resortets faciliteter som f.eks. concierge-, fitness- og spa-tjenester. Om en ejer kan benytte faciliteterne, mens en lejer bor i enheden, afhænger af reglerne for den pågældende kondotelbebyggelse. Disse ejerlejligheder udgør en relativt ny investeringskategori og tegner sig ifølge National Association of Realtors for mindre end 10 % af alle ferieboliger og investeringsejendomme i USA. At eje et kondotel adskiller sig fra at købe og administrere en ejerlejlighed i flere henseender, siger Joel Greene, præsident for Condo Hotel Center i Miami, et ejendomsmæglerfirma, der har specialiseret sig i salg af kondotelhoteller i hele landet.

I modsætning til typiske ejerlejligheder, der er bygget af udviklere af flerfamilieboliger, udvikles kondoteller ofte af hotel- og resortvirksomheder – såsom Starwood Hotels & Resorts Worldwide, Hilton Hotels Corp., The Ritz-Carlton Hotel Company, LLC og Four Seasons Hotels and Resorts. Den pris, du betaler for en enhed, kan være betydeligt højere end prisen for en “almindelig” ejerlejlighed. For den ekstra pris har du adgang til et internt administrationsselskab, som vil markedsføre og udleje din enhed i lange eller korte perioder (endda hver nat). Administrationsselskabets udlejningsprogram vil opkræve dig en del af din lejeindtægt (typisk 50 %), og det vil stå for vedligeholdelse af din enhed, vedligeholdelse af jorden og oprydning, når dine lejere forlader den. Det vil også føre tilsyn med gæsternes faciliteter som f.eks. pools, tennisbaner og golfbaner. Hvis du købte en “almindelig” ejerlejlighed og hyrede et eksternt administrationsselskab til at markedsføre og udleje din enhed til lejere, kan der være mindre fleksibilitet, når det drejer sig om at placere din enhed i og ud af udlejningsprogrammet, og selskabet markedsfører måske ikke din enhed på nationalt plan på samme måde som et stort hotelselskab, siger Greene. Når du ønsker at investere i et kondotel, skal du undersøge det lokale ejendomsmarked (f.eks. er priserne stigende, eller har ejendomsmarkedet nået sit højdepunkt?). Undersøg den regionale turistaktivitet og hotelbelægning, da et kondotel, især hvis det drives af en hotelejer, kan blive markedsført som et hotelværelse. Placeringen af din enhed har potentielt stor betydning for, hvor rentabel en investering den er. Jerry Yeiter, tidligere formand for The National Real Estate Investors Association og formand for Yeiter & Co., et revisionsfirma i Houston, siger, at nogle investorer har haft succes med kondoteller i Florida og Arizona, fordi disse destinationer byder på ønskværdige turistaktiviteter, og fordi disse købere købte på et tidspunkt, hvor priserne på ejendomme i området steg. Spørg dig selv, om Branson kan tiltrække turister. Jeg tjekkede med Branson Lakes Area Chamber of Commerce og Convention and Visitors Bureau og fik at vide af Jennifer McCullough, PR-direktør, at Branson, som ligger i Ozark Mountains, tiltrækker mere end syv millioner turister om året. Hvis man medregner de besøgende, der bor i lejede ferieboliger, er den kombinerede belægningsgrad for hoteller og ferieboliger i Branson 62-63 % ifølge byens handelskammer og kongres- og besøgsbureau. Hvis du køber, før et kondotelprojekt er fuldt udbygget, kan du måske købe din enhed til en lavere pris, da udviklere har tendens til at tilbyde de laveste priser før byggeriet. Det kan dog være, at du skal vente, til projektet er færdigt, før du kan udleje din enhed. Vurdér, hvor meget du kan få pr. nat, og hvor ofte du skal udleje lejligheden for at få nok ind til at dække dit realkreditlån og andre udgifter. “Det handler om tallene”, siger Yeiter. “Du skal se på reglerne og sikre dig, at ejendommen vil være egnet til en investor.” Nogle administrationsselskaber foreskriver for eksempel, hvor ofte du skal stille din bolig til rådighed, og endda hvordan den skal være indrettet.