Door Jane Hodges
(Overgenomen van www.RealEstateJournal.com,
de Wall Street Journal gids voor onroerend goed)

Vraag: Heeft u tips voor de evaluatie van een condotel aankoop als louter een investering eigendom? Degene die we op het oog hebben is in een nieuw multi-use herontwikkelingsproject in het centrum van Branson, Mo. – Clyde Burnett, Little Rock, Ark. Clyde: “Condotels,” ook bekend als “condo hotels,” zijn typisch condominiums in resort of downtown gemeenschappen. Een condotel ziet eruit en voelt voor bezoekers aan als een hotel of resort, maar in deze resorts hebben particulieren de mogelijkheid om individuele eenheden te kopen. In tegenstelling tot timeshare, waar kopers betalen voor een beperkt gebruik van een resort, zijn kopers van een condotel volledig eigenaar van hun verblijfplaats en kunnen ze erin verblijven, het verhuren of het verkopen volgens hun eigen wensen. In deze gemeenschappen verhuren interne beheersmaatschappijen de eenheden namens hun eigenaars in ruil voor een percentage van de huurinkomsten. Condotel eigenaren en hun huurders hebben vaak gebruik van de voorzieningen van het resort, zoals conciërge, fitness en spa diensten. Of een eigenaar gebruik kan maken van de voorzieningen terwijl een huurder in de eenheid verblijft, hangt af van de regels van het specifieke condotelproject. Deze condo’s vormen een relatief nieuwe beleggingscategorie en vertegenwoordigen minder dan 10% van alle vakantiewoningen en vastgoedbeleggingen in de VS, volgens de National Association of Realtors. Het bezitten van een condotel verschilt van het kopen en beheren van een condo in verschillende opzichten, zegt Joel Greene, president van Condo Hotel Center in Miami, een makelaarskantoor dat gespecialiseerd is in de verkoop van condo hotels in het hele land.

In tegenstelling tot typische condo’s die worden gebouwd door ontwikkelaars van meergezinswoningen, worden condotels vaak ontwikkeld door hotel- en resortbedrijven – zoals Starwood Hotels & Resorts Worldwide, Hilton Hotels Corp., The Ritz-Carlton Hotel Company, LLC, en Four Seasons Hotels and Resorts. De prijs die u betaalt voor een unit kan aanzienlijk hoger zijn dan die voor een “gewone” condo. Voor de meerprijs heeft u toegang tot de diensten van een intern managementbedrijf, dat uw unit op de markt brengt en verhuurt voor lange of korte perioden (zelfs nachtelijk). Het verhuurprogramma van de beheermaatschappij zal u een deel van uw huurinkomsten in rekening brengen (meestal 50%), en zal zorgen voor het onderhoud van uw woning, het onderhoud van het terrein en de schoonmaak na het vertrek van uw huurders. Het bedrijf houdt ook toezicht op voorzieningen voor gasten, zoals zwembaden, tennisbanen en golfbanen. Als u een “gewoon” flatgebouw had gekocht en een externe beheermaatschappij had ingehuurd om uw eenheid te marketen en aan huurders te verhuren, is er mogelijk minder flexibiliteit bij het plaatsen van uw eenheid in en uit het verhuurprogramma, en de firma kan uw eenheid mogelijk niet nationaal op de markt brengen op de manier waarop een groot hotelbedrijf dat zou kunnen doen, zegt de heer Greene. Wanneer u in een condotel wilt investeren, onderzoek dan de plaatselijke onroerend-goedmarkt (bijv. stijgen de prijzen of heeft de onroerend-goedmarkt zijn hoogtepunt bereikt?) Bestudeer de regionale toeristische activiteit en de bezettingsgraad van hotels, aangezien een condotel, vooral als het wordt gerund door een hotelexploitant, op de markt kan worden gebracht als een hotelkamer. De locatie van uw unit kan een belangrijke rol spelen bij de winstgevendheid van uw investering. Jerry Yeiter, voormalig voorzitter van The National Real Estate Investors Association en voorzitter van Yeiter & Co., een accountantskantoor in Houston, zegt dat sommige investeerders succes hebben gehad met condotels in Florida en Arizona omdat deze bestemmingen wenselijke toeristische activiteiten bieden en omdat deze kopers kochten op een moment dat de vastgoedprijzen in het gebied in waarde stegen. Vraag jezelf af of Branson toeristen kan aantrekken. Ik controleerde met de Branson Lakes Area Kamer van Koophandel en Convention and Visitors Bureau, en werd verteld door Jennifer McCullough, public relations directeur, dat Branson, die in de Ozark Mountains, trekt meer dan zeven miljoen toeristen per jaar. Rekening houdend met bezoekers die in gehuurde vakantieappartementen verblijven, is de gecombineerde bezettingsgraad van hotels en appartementen in Branson 62% tot 63%, volgens de kamer van koophandel en het congres- en bezoekersbureau van de stad. Als u koopt alvorens een condotel project volledig wordt gebouwd, kunt u uw eenheid aan een lagere prijs kunnen kopen, aangezien de ontwikkelaars de laagste prijzen pre-constructie neigen aan te bieden. Het kan echter zijn dat je moet wachten tot het project is voltooid, voordat je je unit kunt verhuren. Maak een schatting van hoeveel je per nacht kunt ophalen en hoe vaak je de unit moet verhuren om genoeg op te brengen om je hypotheek en andere uitgaven te dekken. “Het gaat allemaal om de cijfers,” zegt meneer Yeiter. “Je moet naar de regels kijken en ervoor zorgen dat de woning geschikt is voor een investeerder.” Sommige beheermaatschappijen bepalen bijvoorbeeld hoe vaak u uw plaats beschikbaar moet stellen en zelfs hoe deze moet worden ingericht.