Par Jane Hodges
(Réimprimé de www.RealEstateJournal.com,
le guide de la propriété du Wall Street Journal)

Question : Avez-vous des conseils pour évaluer l’achat d’un condotel en tant que propriété purement d’investissement ? Celui que nous envisageons se trouve dans un nouveau projet de réaménagement multi-usages dans le centre-ville de Branson, Mo – Clyde Burnett, Little Rock, Ark. Clyde : Les « condotels », également appelés « hôtels-condos », sont généralement des condominiums situés dans des centres de villégiature ou des centres-villes. Pour les visiteurs, un condotel ressemble à un hôtel ou à un centre de villégiature, mais dans ces établissements, les particuliers ont la possibilité d’acheter des unités individuelles. Contrairement à la multipropriété, où les acheteurs paient pour une utilisation limitée d’un centre de villégiature, les acheteurs d’un condotel sont propriétaires de leur résidence et peuvent y rester, la louer ou la vendre selon leurs propres désirs. Dans ces communautés, des sociétés de gestion internes louent les unités au nom de leurs propriétaires en échange d’un pourcentage des revenus locatifs. Les propriétaires de condotels et leurs locataires ont souvent accès aux services de la station, tels que les services de conciergerie, de remise en forme et de spa. La question de savoir si un propriétaire peut utiliser ces équipements pendant qu’un locataire séjourne dans l’unité dépend des règles du projet de condotel en question. Ces condos constituent une catégorie d’investissement relativement nouvelle et représentent moins de 10 % de l’ensemble des résidences secondaires et des biens d’investissement aux États-Unis, selon la National Association of Realtors. Posséder un condotel diffère de l’achat et de la gestion d’un condo à plusieurs égards, explique Joel Greene, président de Condo Hotel Center à Miami, une agence immobilière spécialisée dans la vente de condotels dans tout le pays.

Contrairement aux condos typiques construits par des promoteurs de logements multifamiliaux, les condotels sont souvent développés par des sociétés hôtelières et de villégiature – comme Starwood Hotels & Resorts Worldwide, Hilton Hotels Corp, The Ritz-Carlton Hotel Company, LLC, et Four Seasons Hotels and Resorts. Le prix que vous payez pour une unité peut être sensiblement plus élevé que celui d’un condo « ordinaire ». En contrepartie de ce surcoût, vous avez accès aux services d’une société de gestion interne, qui commercialisera et louera votre unité pour des périodes plus ou moins longues (même la nuit). Le programme de location de la société de gestion vous facturera une partie de vos revenus de location (généralement 50 %) et s’occupera de l’entretien de votre unité, de l’entretien du terrain et du nettoyage après le départ de vos locataires. Elle s’occupera également de l’entretien de votre logement, de l’entretien du terrain et du nettoyage après le départ des locataires. Si vous achetiez un condominium « ordinaire » et que vous engagiez une société de gestion externe pour commercialiser et louer votre unité aux locataires, vous auriez moins de flexibilité lorsqu’il s’agit de placer votre unité dans le programme de location ou de l’en retirer, et la société pourrait ne pas commercialiser votre unité à l’échelle nationale comme le ferait une grande société hôtelière, explique M. Greene. Lorsque vous cherchez à investir dans un condotel, étudiez le marché immobilier local (par exemple, les prix sont-ils en hausse ou le marché immobilier a-t-il atteint un sommet ?) Étudiez l’activité touristique régionale et l’occupation des hôtels, car une unité de condotel, surtout si elle est gérée par un opérateur hôtelier, peut être commercialisée comme une chambre d’hôtel. L’emplacement de votre unité peut jouer un rôle important dans la rentabilité de l’investissement. Jerry Yeiter, ancien président de la National Real Estate Investors Association et président de Yeiter & Co, un cabinet d’expertise comptable de Houston, explique que certains investisseurs ont eu du succès avec des condotels en Floride et en Arizona parce que ces destinations offrent des activités touristiques intéressantes et parce que ces acheteurs ont acheté à un moment où les prix de l’immobilier s’appréciaient. Demandez-vous si Branson peut attirer les touristes. J’ai vérifié auprès de la Chambre de commerce et du Bureau des conventions et des visiteurs de la région des lacs de Branson, et Jennifer McCullough, directrice des relations publiques, m’a dit que Branson, qui se trouve dans les montagnes d’Ozark, attire plus de sept millions de touristes par an. Si l’on tient compte des visiteurs qui séjournent dans des condos de vacances loués, le taux d’occupation combiné des hôtels et des condos à Branson est de 62 % à 63 %, selon la chambre de commerce et le bureau des congrès et des visiteurs de la ville. Si vous achetez avant qu’un projet de condominiums soit entièrement construit, vous pourrez peut-être acheter votre unité à un coût inférieur, car les promoteurs ont tendance à offrir les prix les plus bas avant la construction. Il se peut toutefois que vous deviez attendre que le projet soit terminé avant de pouvoir louer votre unité. Estimez le montant que vous pouvez obtenir par nuit et la fréquence à laquelle vous devez louer le logement pour en retirer suffisamment pour couvrir votre hypothèque et vos autres dépenses. « C’est une question de chiffres », dit M. Yeiter. « Il faudrait examiner les règles et s’assurer que la propriété conviendrait à un investisseur ». Certaines sociétés de gestion, par exemple, stipulent à quelle fréquence vous devez rendre votre logement disponible et même comment il doit être décoré.