By Jane Hodges
(Reprinted from www.RealEstateJournal.com,
the Wall Street Journal Guide to Property)
Kysymys: Onko teillä vinkkejä condotelin oston arviointiin puhtaasti sijoitusasuntona? Se, jota tarkastelemme, on uudessa monikäyttöisessä saneeraushankkeessa Bransonin keskustassa, Mo. – Clyde Burnett, Little Rock, Ark. Clyde: ”Condotellit, jotka tunnetaan myös nimellä ”condohotellit”, ovat tyypillisesti osakehuoneistoja lomakohteissa tai keskustayhteisöissä. Kondotelli näyttää ja tuntuu vierailijoiden silmissä hotellilta tai lomakeskukselta, mutta näissä lomakeskuksissa yksityishenkilöillä on mahdollisuus ostaa yksittäisiä yksiköitä. Toisin kuin aikaosuuksissa, joissa ostajat maksavat lomakeskuksen rajoitetusta käytöstä, condotelin ostajat omistavat asuntonsa kokonaan ja voivat asua siinä, vuokrata tai myydä sen omien toiveidensa mukaan. Näissä yhteisöissä sisäiset hallinnointiyhtiöt vuokraavat yksiköitä omistajiensa puolesta ja saavat vastineeksi prosenttiosuuden vuokratuloista. Condotel-omistajat ja heidän vuokralaisensa voivat usein käyttää lomakeskuksen palveluja, kuten concierge-, kuntosali- ja kylpyläpalveluja. Se, voiko omistaja käyttää mukavuuksia vuokralaisen asuessa yksikössä, riippuu kyseisen asuntohotellin säännöistä. Nämä condotellit muodostavat suhteellisen uuden sijoitusluokan, ja National Association of Realtorsin mukaan niiden osuus kaikista loma-asunnoista ja sijoituskiinteistöistä Yhdysvalloissa on alle 10 prosenttia. Condotellin omistaminen eroaa condotellin ostamisesta ja hallinnoinnista monessa suhteessa, sanoo Joel Greene, Miamissa sijaitsevan Condo Hotel Centerin, kiinteistövälitystoimiston, joka on erikoistunut condohotellien myyntiin eri puolilla maata, toimitusjohtaja.
Tyypillisistä kerrostaloasuntojen rakennuttajien rakentamista condotelleista poiketen condotelleja kehittävät usein hotelli- ja lomakohdeyhtiöt – kuten Starwood Hotels & Resorts Worldwide, Hilton Hotels Corp., The Ritz-Carlton Hotel Company, LLC ja Four Seasons Hotels and Resorts. Yksiköstä maksettava hinta voi olla huomattavasti korkeampi kuin ”tavallisesta” osakehuoneistosta maksettava hinta. Lisämaksusta saat käyttöösi sisäisen hallinnointiyhtiön palvelut, joka markkinoi ja vuokraa yksikkösi pitkiksi tai lyhyiksi ajanjaksoiksi (jopa yöksi). Isännöintiyhtiön vuokrausohjelma veloittaa sinulta osan vuokratuloista (yleensä 50 %) ja huolehtii yksikkösi kunnossapidosta, piha-alueiden hoidosta ja siivouksesta vuokralaisten lähdön jälkeen. Se valvoo myös vieraspalveluita, kuten uima-altaita, tenniskenttiä ja golfkenttiä. Jos ostaisit ”tavallisen” osakehuoneiston ja palkkaisit ulkopuolisen isännöintiyrityksen markkinoimaan ja vuokraamaan yksikkösi vuokralaisille, yksikkösi sijoittaminen vuokrausohjelmaan ja sen ulkopuolelle voi olla vähemmän joustavaa, eikä yritys välttämättä markkinoi yksikköäsi valtakunnallisesti samalla tavalla kuin suuri hotelliyritys, Greene sanoo. Kun haluat sijoittaa huoneistohotelliin, tutki paikallisia kiinteistömarkkinoita (esim. ovatko hinnat nousussa vai ovatko kiinteistömarkkinat saavuttaneet huippunsa?). Tutki alueellista matkailutoimintaa ja hotellien käyttöastetta, sillä asuntohotelliyksikköä voidaan markkinoida kuin hotellihuonetta, varsinkin jos se on hotellioperaattorin ylläpitämä. Yksikön sijainti voi vaikuttaa merkittävästi siihen, kuinka kannattava sijoitus se on. Jerry Yeiter, The National Real Estate Investors Associationin entinen puheenjohtaja ja Houstonissa toimivan tilitoimisto Yeiter & Co:n pääjohtaja, sanoo, että jotkut sijoittajat ovat menestyneet Floridassa ja Arizonassa sijaitsevien condotellien kanssa, koska näissä kohteissa on tarjolla toivottuja matkailutoimintoja ja koska nämä ostajat ostivat silloin, kun alueen kiinteistöjen hinnat nousivat. Kysy itseltäsi, voiko Branson houkutella turisteja. Tarkistin asian Branson Lakes Area Chamber of Commerce and Convention and Visitors Bureau -järjestöltä, ja PR-johtaja Jennifer McCullough kertoi, että Ozark-vuoristossa sijaitseva Branson houkuttelee vuosittain yli seitsemän miljoonaa turistia. Kun otetaan huomioon vierailijat, jotka yöpyvät vuokratuissa loma-asunnoissa, hotellien ja asuntojen yhteenlaskettu käyttöaste Bransonissa on 62-63 prosenttia, kaupungin kauppakamarin ja Convention and Visitors Bureaun mukaan. Jos ostat ennen kuin asuntohotellihanke on täysin valmis, voit ehkä ostaa yksikkösi edullisemmin, sillä rakennuttajat tarjoavat yleensä alhaisimmat hinnat ennen rakentamista. Saatat kuitenkin joutua odottamaan hankkeen valmistumista, ennen kuin voit vuokrata yksikkösi. Arvioi, kuinka paljon voit saada yöltä ja kuinka usein sinun on vuokrattava yksikkösi, jotta tulosi riittävät asuntolainan ja muiden kulujen kattamiseen. ”Kaikki on kiinni numeroista”, Yeiter sanoo. ”Sinun on tarkasteltava sääntöjä ja varmistettava, että kiinteistö soveltuu sijoittajalle.” Jotkin isännöintiyhtiöt esimerkiksi määräävät, kuinka usein asunto on annettava käyttöön ja jopa miten se on sisustettava.