Por Jane Hodges
(Reimpreso de www.RealEstateJournal.com,
la Guía de la Propiedad del Wall Street Journal)

Pregunta: ¿Tiene algún consejo para evaluar la compra de un condotel como propiedad puramente de inversión? El que estamos mirando está en un nuevo proyecto de reurbanización de usos múltiples en el centro de Branson, Mo. – Clyde Burnett, Little Rock, Ark. Clyde: Los «condoteles», también conocidos como «condohoteles», suelen ser condominios en comunidades turísticas o céntricas. Para los visitantes, un condotel tiene el mismo aspecto que un hotel o un complejo turístico, pero en estos complejos, los particulares tienen la oportunidad de comprar unidades individuales. A diferencia de la multipropiedad, en la que los compradores pagan por el uso limitado de un complejo turístico, los compradores de un condotel son propietarios absolutos de su residencia y pueden permanecer en ella, alquilarla o venderla según sus propios deseos. En estas comunidades, las empresas de gestión interna alquilan las unidades en nombre de sus propietarios a cambio de un porcentaje de los ingresos por alquiler. Los propietarios de los condominios y sus inquilinos suelen hacer uso de las instalaciones del complejo, como los servicios de conserjería, gimnasio y spa. El hecho de que un propietario pueda utilizar los servicios mientras un huésped alquilado se aloja en la unidad depende de las normas de la urbanización concreta del condotel. Estos condominios constituyen una categoría de inversión relativamente nueva y representan menos del 10% de todas las casas de vacaciones y propiedades de inversión en Estados Unidos, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. Ser propietario de un condotel difiere de la compra y gestión de un condominio en varios aspectos, dice Joel Greene, presidente de Condo Hotel Center en Miami, una agencia inmobiliaria que se especializa en la venta de condominios hoteleros en todo el país.

A diferencia de los típicos condominios construidos por los promotores de viviendas multifamiliares, los condoteles son a menudo desarrollados por empresas hoteleras y centros turísticos – como Starwood Hotels & Resorts Worldwide, Hilton Hotels Corp., The Ritz-Carlton Hotel Company, LLC, y Four Seasons Hotels and Resorts. El precio que se paga por una unidad puede ser sustancialmente mayor que el de un condominio «normal». Por el coste adicional, tendrá acceso a los servicios de una empresa de gestión interna, que comercializará y alquilará su unidad por periodos de tiempo largos o cortos (incluso por la noche). El programa de alquiler de la empresa gestora le cobrará una parte de sus ingresos por alquiler (normalmente el 50%), y se encargará del mantenimiento de su unidad, del mantenimiento del terreno y de la limpieza después de que sus inquilinos se vayan. También se encargará de supervisar las instalaciones de los huéspedes, como las piscinas, las pistas de tenis y los campos de golf. Si compra un condominio «normal» y contrata a una empresa de gestión externa para que comercialice y alquile su unidad a los inquilinos, puede haber menos flexibilidad a la hora de colocar su unidad dentro y fuera del programa de alquiler, y puede que la empresa no comercialice su unidad a nivel nacional de la forma en que lo haría una gran empresa hotelera, dice el Sr. Greene. A la hora de invertir en un condotel, investigue el mercado inmobiliario local (por ejemplo, si los precios están subiendo o si el mercado inmobiliario ha tocado techo). Estudie la actividad turística regional y la ocupación hotelera, ya que una unidad de condotel, especialmente si la gestiona un operador hotelero, puede comercializarse como una habitación de hotel. La ubicación de su unidad tiene el potencial de influir en la rentabilidad de su inversión. Jerry Yeiter, ex presidente de la Asociación Nacional de Inversores Inmobiliarios y presidente de Yeiter & Co., una empresa de contabilidad en Houston, dice que algunos inversores han tenido éxito con los condominios en Florida y Arizona porque estos destinos ofrecen actividades turísticas deseables y porque estos compradores compraron en un momento en que los precios inmobiliarios de la zona se estaban apreciando. Pregúntese si Branson puede atraer a los turistas. Consulté a la Cámara de Comercio y la Oficina de Convenciones y Visitantes de la zona de los lagos de Branson, y Jennifer McCullough, directora de relaciones públicas, me dijo que Branson, situada en las montañas Ozark, atrae a más de siete millones de turistas al año. Teniendo en cuenta los visitantes que se alojan en condominios vacacionales alquilados, la tasa de ocupación combinada de hoteles y condominios en Branson es del 62% al 63%, según la cámara de comercio y la oficina de convenciones y visitantes de la ciudad. Si compra antes de que un proyecto de condominio esté totalmente construido, podrá adquirir su unidad a un coste inferior, ya que los promotores suelen ofrecer los precios más bajos antes de la construcción. Sin embargo, es posible que tenga que esperar a que el proyecto esté terminado para poder alquilar su unidad. Calcule cuánto puede obtener por noche y con qué frecuencia necesita alquilar la unidad para obtener lo suficiente para cubrir su hipoteca y otros gastos. «Todo depende de los números», dice el Sr. Yeiter. «Habría que mirar las normas y asegurarse de que la propiedad sería adecuada para un inversor». Algunas empresas de gestión, por ejemplo, estipulan la frecuencia con la que debes poner tu local a disposición e incluso cómo debe estar decorado.