von Jane Hodges
(Nachdruck aus www.RealEstateJournal.com,
dem Wall Street Journal Guide to Property)

Frage: Haben Sie Tipps für die Bewertung des Kaufs eines Condotels als reine Anlageimmobilie? Das Hotel, das wir uns ansehen, gehört zu einem neuen, vielseitig nutzbaren Sanierungsprojekt in der Innenstadt von Branson, Mo. – Clyde Burnett, Little Rock, Ark. Clyde: „Condotels“, auch bekannt als „Condo-Hotels“, sind in der Regel Eigentumswohnungen in Ferienorten oder in der Innenstadt. Ein Condotel sieht aus und fühlt sich an wie ein Hotel oder ein Resort, aber in diesen Resorts haben Einzelpersonen die Möglichkeit, einzelne Einheiten zu erwerben. Im Gegensatz zu Timesharing-Anlagen, bei denen die Käufer für die begrenzte Nutzung eines Resorts bezahlen, sind die Käufer eines Condotels Eigentümer ihrer Wohnung und können diese nach ihren eigenen Wünschen bewohnen, vermieten oder verkaufen. In diesen Gemeinschaften vermieten firmeneigene Verwaltungsgesellschaften die Einheiten im Namen ihrer Eigentümer und erhalten dafür einen Anteil an den Mieteinnahmen. Eigentümer von Condotels und ihre Mieter können oft die Annehmlichkeiten des Resorts wie Concierge-, Fitness- und Spa-Dienste nutzen. Ob ein Eigentümer die Annehmlichkeiten nutzen kann, während ein Mieter in der Einheit wohnt, hängt von den Regeln der jeweiligen Condotel-Anlage ab. Nach Angaben der National Association of Realtors stellen diese Condos eine relativ neue Anlagekategorie dar und machen weniger als 10 % aller Ferienhäuser und Anlageobjekte in den USA aus. Der Besitz eines Condotels unterscheidet sich in mehrfacher Hinsicht vom Kauf und der Verwaltung einer Eigentumswohnung, sagt Joel Greene, Präsident des Condo Hotel Center in Miami, einer Immobilienagentur, die sich auf den Verkauf von Condo-Hotels im ganzen Land spezialisiert hat.

Im Gegensatz zu den typischen Eigentumswohnungen, die von Bauträgern für Mehrfamilienhäuser errichtet werden, werden Condotels häufig von Hotel- und Resortunternehmen entwickelt – wie Starwood Hotels & Resorts Worldwide, Hilton Hotels Corp., The Ritz-Carlton Hotel Company, LLC, und Four Seasons Hotels and Resorts. Der Preis, den Sie für eine Einheit zahlen, kann wesentlich höher sein als der für eine „normale“ Eigentumswohnung. Für die zusätzlichen Kosten können Sie die Dienste einer hauseigenen Verwaltungsgesellschaft in Anspruch nehmen, die Ihre Wohnung vermarktet und für längere oder kürzere Zeiträume (auch über Nacht) vermietet. Das Vermietungsprogramm der Verwaltungsgesellschaft stellt Ihnen einen Teil Ihrer Mieteinnahmen in Rechnung (in der Regel 50 %) und kümmert sich um die Instandhaltung Ihrer Wohnung, die Pflege des Geländes und die Reinigung nach Abreise Ihrer Mieter. Sie kümmert sich auch um Gästeeinrichtungen wie Pools, Tennisplätze und Golfplätze. Wenn Sie eine „normale“ Eigentumswohnung kaufen und eine externe Verwaltungsfirma mit der Vermarktung und Vermietung Ihrer Einheit an Mieter beauftragen, sind Sie möglicherweise weniger flexibel, wenn es darum geht, Ihre Einheit in das Vermietungsprogramm aufzunehmen oder aus diesem herauszunehmen, und die Firma vermarktet Ihre Einheit möglicherweise nicht landesweit in der Weise, wie es eine große Hotelgesellschaft tun könnte, sagt Herr Greene. Wenn Sie in ein Condotel investieren möchten, sollten Sie den lokalen Immobilienmarkt untersuchen (z. B. steigen die Preise oder hat der Immobilienmarkt seinen Höhepunkt erreicht?). Informieren Sie sich über die regionale Tourismusaktivität und die Hotelbelegung, da eine Condoteleinheit, insbesondere wenn sie von einem Hotelbetreiber betrieben wird, wie ein Hotelzimmer vermarktet werden kann. Die Lage Ihrer Anlage kann einen entscheidenden Einfluss darauf haben, wie rentabel die Investition ist. Jerry Yeiter, ehemaliger Präsident der National Real Estate Investors Association und Präsident der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Yeiter & Co. in Houston, sagt, dass einige Investoren Erfolg mit Condotels in Florida und Arizona hatten, weil diese Reiseziele wünschenswerte touristische Aktivitäten bieten und weil diese Käufer zu einer Zeit kauften, als die Immobilienpreise in der Region stiegen. Fragen Sie sich, ob Branson Touristen anziehen kann. Ich habe mich bei der Branson Lakes Area Chamber of Commerce and Convention and Visitors Bureau erkundigt und von Jennifer McCullough, der Leiterin der Öffentlichkeitsarbeit, erfahren, dass Branson, das in den Ozark Mountains liegt, jedes Jahr mehr als sieben Millionen Touristen anzieht. Unter Berücksichtigung der Besucher, die in gemieteten Eigentumswohnungen übernachten, liegt die kombinierte Belegungsrate von Hotels und Eigentumswohnungen in Branson nach Angaben der Handelskammer und des Convention and Visitors Bureau der Stadt bei 62 % bis 63 %. Wenn Sie kaufen, bevor ein Condotel-Projekt vollständig fertig gestellt ist, können Sie Ihre Einheit möglicherweise zu einem niedrigeren Preis erwerben, da die Bauträger in der Regel die niedrigsten Preise vor dem Bau anbieten. Möglicherweise müssen Sie jedoch warten, bis das Projekt abgeschlossen ist, bevor Sie Ihre Wohnung vermieten können. Schätzen Sie, wie viel Sie pro Nacht einnehmen können und wie oft Sie die Wohnung vermieten müssen, um Ihre Hypothek und andere Ausgaben zu decken. „Es geht nur um Zahlen“, sagt Herr Yeiter. „Man muss sich die Regeln ansehen und sicherstellen, dass die Immobilie für einen Investor geeignet ist. Einige Verwaltungsgesellschaften schreiben zum Beispiel vor, wie oft Sie Ihre Wohnung zur Verfügung stellen müssen und sogar wie sie dekoriert sein sollte.