av Jane Hodges
(Reprinted from www.RealEstateJournal.com,
the Wall Street Journal Guide to Property)
Fråga: Har du några tips för att utvärdera ett kondotelköp som rent investeringsobjekt? Det vi tittar på ligger i ett nytt projekt med flera användningsområden i centrala Branson, Mo. – Clyde Burnett, Little Rock, Ark. Clyde: ”Condotels”, även kallade ”condo hotels”, är vanligtvis bostadsrätter i semesterorter eller i centrumområden. Ett kondotel ser ut och känns för besökarna som ett hotell eller en semesteranläggning, men i dessa anläggningar har enskilda personer möjlighet att köpa enskilda enheter. Till skillnad från timeshare, där köparna betalar för begränsad användning av en semesteranläggning, äger köparna av ett condotel sin bostad helt och hållet och kan bo i den, hyra ut den eller sälja den enligt sina egna önskemål. I dessa områden hyr interna förvaltningsbolag ut bostäderna för ägarnas räkning i utbyte mot en procentuell andel av hyresintäkterna. Condotelägare och deras hyresgäster har ofta tillgång till anläggningens bekvämligheter, t.ex. concierge-, fitness- och spatjänster. Huruvida en ägare kan använda faciliteterna medan en hyresgäst bor i lägenheten beror på reglerna för det aktuella kondotellet. Dessa condos utgör en relativt ny investeringskategori och står för mindre än 10 % av alla fritidshus och investeringsobjekt i USA, enligt National Association of Realtors. Att äga ett kondhotell skiljer sig från att köpa och förvalta en bostadsrätt i flera avseenden, säger Joel Greene, ordförande för Condo Hotel Center i Miami, en fastighetsbyrå som specialiserat sig på försäljning av kondhotell i hela landet.
Till skillnad från typiska bostadsrätter som byggs av flerfamiljshusutvecklare, utvecklas kondotell ofta av hotell- och resortsföretag – till exempel Starwood Hotels & Resorts Worldwide, Hilton Hotels Corp., The Ritz-Carlton Hotel Company, LLC, och Four Seasons Hotels and Resorts. Priset du betalar för en enhet kan vara betydligt högre än för en ”vanlig” bostadsrätt. För den extra kostnaden får du tillgång till tjänsterna från ett internt förvaltningsbolag, som marknadsför och hyr ut din lägenhet för långa eller korta perioder (även per natt). Förvaltningsbolagets uthyrningsprogram tar ut en del av hyresintäkterna (vanligtvis 50 %) och sköter underhållet av lägenheten, skötseln av marken och städningen efter att hyresgästerna lämnat lägenheten. Det kommer också att övervaka gästernas bekvämligheter som pooler, tennisbanor och golfbanor. Om du köper en ”vanlig” bostadsrättslägenhet och anlitar ett externt förvaltningsföretag för att marknadsföra och hyra ut din lägenhet till hyresgäster, kan det finnas mindre flexibilitet när det gäller att placera din lägenhet i och utanför uthyrningsprogrammet, och företaget kanske inte marknadsför din lägenhet nationellt på samma sätt som ett stort hotellföretag kan göra, säger Greene. När du funderar på att investera i ett kondhotell bör du undersöka den lokala fastighetsmarknaden (t.ex. är priserna stigande eller har fastighetsmarknaden nått sin topp?). Undersök den regionala turistverksamheten och hotellbeläggningen, eftersom ett kondotel, särskilt om det drivs av en hotelloperatör, kan marknadsföras som ett hotellrum. Läget för din enhet kan ha stor betydelse för hur lönsam investeringen är. Jerry Yeiter, tidigare ordförande för National Real Estate Investors Association och ordförande för Yeiter & Co, en redovisningsbyrå i Houston, säger att vissa investerare har haft framgång med condotels i Florida och Arizona eftersom dessa destinationer erbjuder önskvärda turistaktiviteter och eftersom dessa köpare köpte vid en tidpunkt då fastighetspriserna i området ökade. Fråga dig själv om Branson kan locka turister. Jag kollade med Branson Lakes Area Chamber of Commerce och Convention and Visitors Bureau och fick veta av Jennifer McCullough, PR-chef, att Branson, som ligger i Ozarkbergen, lockar mer än sju miljoner turister per år. Om man räknar in besökare som bor i hyrda semesterlägenheter är den kombinerade beläggningsgraden för hotell och lägenheter i Branson 62-63 procent, enligt stadens handelskammare och kongress- och besöksbyrå. Om du köper innan ett condotelprojekt är fullt utbyggt kan du kanske köpa din enhet till en lägre kostnad, eftersom byggherrarna tenderar att erbjuda de lägsta priserna före byggnationen. Det kan dock hända att du måste vänta tills projektet är färdigställt innan du kan hyra ut din lägenhet. Uppskatta hur mycket du kan få ut per natt och hur ofta du behöver hyra ut lägenheten för att få in tillräckligt mycket för att täcka din amortering och andra utgifter. ”Allt handlar om siffror”, säger Yeiter. ”Du måste titta på reglerna och se till att fastigheten är lämplig för en investerare.” Vissa förvaltningsbolag föreskriver till exempel hur ofta du måste göra din bostad tillgänglig och till och med hur den ska vara inredd.