De Jane Hodges
(Retipărit din www.RealEstateJournal.com,
the Wall Street Journal Guide to Property)

Întrebare: Aveți vreun sfat pentru a evalua achiziția unui condotel ca fiind pur și simplu o proprietate de investiții? Cel pe care îl analizăm se află într-un nou proiect de reamenajare multifuncțională în centrul orașului Branson, Mo. – Clyde Burnett, Little Rock, Arkansas. Clyde: „Condotelurile”, cunoscute și sub numele de „condo-hoteluri”, sunt, de obicei, condominii în stațiuni sau comunități din centrul orașului. Un condotel arată și se simte pentru vizitatori ca un hotel sau o stațiune, dar în aceste stațiuni, persoanele fizice au posibilitatea de a cumpăra unități individuale. Spre deosebire de o multiproprietate, unde cumpărătorii plătesc pentru utilizarea limitată a unei stațiuni, cumpărătorii unui condotel dețin în totalitate reședința lor și pot rămâne în ea, o pot închiria sau o pot vinde în funcție de propriile dorințe. În aceste comunități, companiile interne de administrare închiriază unitățile în numele proprietarilor lor, în schimbul unui procent din veniturile din închiriere. Proprietarii de condotel și chiriașii lor au adesea acces la facilitățile complexului, cum ar fi serviciile de concierge, fitness și spa. Faptul că un proprietar poate folosi facilitățile în timp ce un oaspete care închiriază stă în unitate depinde de regulile de dezvoltare a condotelului respectiv. Aceste condominii alcătuiesc o categorie de investiții relativ nouă și reprezintă mai puțin de 10% din toate casele de vacanță și proprietățile de investiții din SUA, potrivit National Association of Realtors. Deținerea unui condotel diferă de cumpărarea și gestionarea unui condominiu în mai multe privințe, spune Joel Greene, președintele Condo Hotel Center din Miami, o agenție imobiliară specializată în vânzarea de condohoteluri în toată țara.

Spre deosebire de condotele tipice construite de dezvoltatorii de locuințe multifamiliale, condotelurile sunt adesea dezvoltate de companii hoteliere și de resorturi – cum ar fi Starwood Hotels & Resorts Worldwide, Hilton Hotels Corp., The Ritz-Carlton Hotel Company, LLC și Four Seasons Hotels and Resorts. Prețul pe care îl plătiți pentru o unitate poate fi substanțial mai mare decât cel pentru un apartament „obișnuit”. Pentru acest cost suplimentar, aveți acces la serviciile unei companii de administrare internă, care va comercializa și va închiria unitatea dumneavoastră pentru perioade lungi sau scurte de timp (chiar și pe timp de noapte). Programul de închiriere al companiei de administrare vă va percepe o parte din venitul din închiriere (de obicei 50%) și se va ocupa de întreținerea unității, de îngrijirea terenului și de curățenia după plecarea chiriașilor. De asemenea, va supraveghea facilitățile pentru oaspeți, cum ar fi piscinele, terenurile de tenis și terenurile de golf. Dacă ați cumpărat un apartament „obișnuit” și ați angajat o firmă de administrare externă pentru a vă comercializa și a vă închiria unitatea către chiriași, s-ar putea să existe mai puțină flexibilitate atunci când vine vorba de plasarea unității dvs. în și în afara programului de închiriere, iar firma ar putea să nu vă comercializeze unitatea la nivel național în modul în care o poate face o mare companie hotelieră, spune dl Greene. Atunci când căutați să investiți într-un condotel, cercetați piața imobiliară locală (de exemplu, prețurile sunt în creștere sau piața imobiliară a atins vârful?). Studiați activitatea turistică regională și gradul de ocupare a hotelurilor, deoarece o unitate de condotel, mai ales dacă este administrată de un operator hotelier, poate fi comercializată ca o cameră de hotel. Locația unității dvs. are potențialul de a figura în mod proeminent în ceea ce privește rentabilitatea investiției. Jerry Yeiter, fost președinte al Asociației Naționale a Investitorilor Imobiliari și președinte al Yeiter & Co., o firmă de contabilitate din Houston, spune că unii investitori au avut succes cu condotele din Florida și Arizona, deoarece aceste destinații oferă activități turistice dezirabile și pentru că acești cumpărători au cumpărat într-un moment în care prețurile imobiliarelor din zonă se apreciau. Întrebați-vă dacă Branson poate atrage turiști. Am verificat la Camera de Comerț și la Biroul de Convenții și Vizitatori din zona lacurilor Branson și mi s-a spus de către Jennifer McCullough, director de relații publice, că Branson, care se află în Munții Ozark, atrage peste șapte milioane de turiști pe an. Luând în considerare vizitatorii care stau în apartamente de vacanță închiriate, rata de ocupare combinată a hotelurilor și apartamentelor din Branson este de 62% până la 63%, potrivit Camerei de Comerț și Biroului de Convenții și Vizitatori al orașului. Dacă cumpărați înainte ca un proiect de condotel să fie complet construit, este posibil să vă puteți achiziționa unitatea la un cost mai mic, deoarece dezvoltatorii tind să ofere cele mai mici prețuri înainte de construcție. Cu toate acestea, este posibil să trebuiască să așteptați până când proiectul este finalizat, înainte de a vă putea închiria unitatea. Estimați cât de mult puteți obține pe noapte și cât de des trebuie să închiriați unitatea pentru a aduce încasări suficiente pentru a vă acoperi ipoteca și alte cheltuieli. „Totul ține de cifre”, spune dl Yeiter. „Ar trebui să vă uitați la reguli și să vă asigurați că proprietatea ar fi potrivită pentru un investitor.” Unele companii de administrare, de exemplu, stipulează cât de des trebuie să vă puneți la dispoziție locuința și chiar cum ar trebui să fie decorată.