di Jane Hodges
(Ristampato da www.RealEstateJournal.com,
la guida alla proprietà del Wall Street Journal)
Domanda: Avete qualche consiglio per valutare l’acquisto di un condominio come puro investimento immobiliare? Quello che stiamo guardando è in un nuovo progetto di riqualificazione multiuso nel centro di Branson, Mo. – Clyde Burnett, Little Rock, Ark. Clyde: I “condotel”, conosciuti anche come “condo hotel”, sono tipicamente condomini in comunità di villeggiatura o del centro. Un condotel sembra e si sente ai visitatori come un hotel o un resort, ma in questi resort, gli individui hanno l’opportunità di acquistare singole unità. A differenza di una multiproprietà, dove gli acquirenti pagano per un uso limitato di un resort, gli acquirenti di un condotel possiedono la loro residenza e possono rimanerci, affittarla o venderla secondo i loro desideri. In queste comunità, le società di gestione interna affittano le unità per conto dei loro proprietari in cambio di una percentuale del reddito da locazione. I proprietari di un condominio e i loro affittuari hanno spesso l’uso dei servizi del resort, come il concierge, il fitness e i servizi termali. Il fatto che un proprietario possa usare i servizi mentre un ospite in affitto soggiorna nell’unità dipende dalle regole del particolare sviluppo del condominio. Questi condomini costituiscono una categoria d’investimento relativamente nuova e rappresentano meno del 10% di tutte le case di vacanza e le proprietà d’investimento negli Stati Uniti, secondo la National Association of Realtors. Possedere un condominio differisce dall’acquisto e dalla gestione di un condominio per diversi aspetti, dice Joel Greene, presidente del Condo Hotel Center di Miami, un’agenzia immobiliare specializzata nella vendita di hotel di condominio in tutto il paese.
A differenza dei tipici condomini costruiti da sviluppatori di alloggi multifamiliari, i condomìni sono spesso sviluppati da compagnie di hotel e resort – come Starwood Hotels & Resorts Worldwide, Hilton Hotels Corp., The Ritz-Carlton Hotel Company, LLC, e Four Seasons Hotels and Resorts. Il prezzo da pagare per un’unità può essere sostanzialmente più alto di quello di un condominio “normale”. Per il costo extra, avete accesso ai servizi di una società di gestione interna, che commercializzerà e affitterà la vostra unità per lunghi o brevi periodi di tempo (anche di notte). Il programma di affitto della società di gestione vi addebiterà una parte del vostro reddito di affitto (in genere il 50%), e gestirà la manutenzione della vostra unità, la manutenzione del terreno e la pulizia dopo la partenza dei vostri affittuari. Supervisionerà anche i servizi per gli ospiti come piscine, campi da tennis e da golf. Se avete comprato un condominio “regolare” e assunto una società di gestione esterna per commercializzare e affittare la vostra unità agli affittuari, ci può essere meno flessibilità quando si tratta di mettere la vostra unità dentro e fuori il programma di noleggio, e la società potrebbe non commercializzare la vostra unità a livello nazionale nel modo in cui una grande società alberghiera potrebbe, dice il signor Greene. Quando si cerca di investire in un condotel, bisogna fare una ricerca sul mercato immobiliare locale (per esempio, i prezzi sono in aumento o il mercato immobiliare ha raggiunto il picco?) Studiate l’attività turistica regionale e l’occupazione alberghiera, dato che un’unità di condottorio, specialmente se è gestita da un operatore alberghiero, può essere commercializzata come una camera d’albergo. La posizione della vostra unità ha il potenziale di figurare in modo prominente su quanto sia redditizio l’investimento. Jerry Yeiter, ex presidente della National Real Estate Investors Association e presidente della Yeiter & Co. una società di contabilità a Houston, dice che alcuni investitori hanno avuto successo con i condomini in Florida e Arizona perché queste destinazioni offrono attività turistiche desiderabili e perché questi acquirenti hanno acquistato in un momento in cui i prezzi immobiliari della zona si stavano apprezzando. Chiedetevi se Branson può attirare i turisti. Ho controllato con la Branson Lakes Area Chamber of Commerce e Convention and Visitors Bureau, e mi è stato detto da Jennifer McCullough, direttore delle pubbliche relazioni, che Branson, che è nelle montagne Ozark, attira più di sette milioni di turisti all’anno. Tenendo conto dei visitatori che soggiornano in appartamenti di vacanza affittati, il tasso di occupazione combinato di hotel e condomini a Branson è del 62% al 63%, secondo la camera di commercio della città e il convention and visitors bureau. Se compri prima che un progetto di condominio sia completamente costruito, potresti essere in grado di acquistare la tua unità ad un costo inferiore, dato che gli sviluppatori tendono ad offrire i prezzi più bassi prima della costruzione. Potresti dover aspettare che il progetto sia completato, però, prima di poter affittare la tua unità. Stimate quanto potete guadagnare a notte e quanto spesso avete bisogno di affittare l’unità per guadagnare abbastanza per coprire il vostro mutuo e le altre spese. “È tutta una questione di numeri”, dice il signor Yeiter. “Dovresti guardare le regole e assicurarti che la proprietà sia adatta ad un investitore”. Alcune società di gestione, per esempio, stabiliscono quanto spesso si deve rendere disponibile il posto e anche come deve essere decorato.