Por Jane Hodges
(Reimpresso de www.RealEstateJournal.com,
Guia de imóveis do Wall Street Journal)

Question: Você tem alguma dica para avaliar a compra de um condomínio como uma mera propriedade de investimento? A que estamos analisando está em um novo projeto de reurbanização multiuso no centro de Branson, Mo. – Clyde Burnett, Little Rock, Ark. Clyde: “Condotels”, também conhecidos como “condomínios hoteleiros”, são tipicamente condomínios em resorts ou comunidades no centro da cidade. Um condomínio parece e sente aos visitantes como um hotel ou resort, mas nestes resorts, os indivíduos têm a oportunidade de comprar unidades individuais. Ao contrário de um timeshare, onde os compradores pagam pelo uso limitado de um resort, os compradores de um condomínio são proprietários de sua residência e podem ficar nela, alugá-la ou vendê-la de acordo com seus próprios desejos. Nestas comunidades, as empresas de gestão interna alugam as unidades em nome dos seus proprietários em troca de uma percentagem do rendimento do aluguer. Os proprietários de condomínios e seus inquilinos muitas vezes usam as comodidades do resort, tais como porteiro, fitness e serviços de spa. Se um proprietário pode usar as amenidades enquanto um hóspede de aluguel está hospedado na unidade depende das regras do empreendimento do condomínio em particular. Estes condomínios constituem uma categoria de investimento relativamente nova e representam menos de 10% de todas as casas de férias e propriedades de investimento nos EUA, de acordo com a Associação Nacional de Corretores de Imóveis. Possuir um condomínio difere da compra e gestão de um condomínio em vários aspectos, diz Joel Greene, presidente da Condo Hotel Center em Miami, uma agência imobiliária especializada na venda de condomínios hoteleiros em todo o país.

Não parecido com os condomínios típicos construídos por construtores de casas multifamiliares, os condomínios são frequentemente desenvolvidos por empresas de hotelaria e resorts – como Starwood Hotels & Resorts Worldwide, Hilton Hotels Corp., The Ritz-Carlton Hotel Company, LLC, e Four Seasons Hotels and Resorts. O preço pago por uma unidade pode ser substancialmente mais alto do que o de um condomínio “regular”. Pelo custo extra, você tem acesso aos serviços de uma empresa de gestão interna, que comercializará e alugará a sua unidade por longos ou curtos períodos de tempo (mesmo noturnos). O programa de aluguer da empresa de gestão irá cobrar-lhe uma parte do seu rendimento de aluguer (normalmente 50%), e irá tratar da manutenção da sua unidade, da manutenção do terreno e da limpeza após a saída dos seus inquilinos. Também supervisionará as comodidades dos hóspedes, tais como piscinas, campos de ténis e campos de golfe. Se você comprou um condomínio “regular” e contratou uma empresa de gestão externa para comercializar e alugar a sua unidade aos inquilinos, pode haver menos flexibilidade quando se trata de colocar a sua unidade dentro e fora do programa de arrendamento, e a empresa pode não comercializar a sua unidade nacionalmente da mesma forma que uma grande empresa hoteleira poderia, diz o Sr. Greene. Ao procurar investir em um condomínio, pesquise o mercado imobiliário local (por exemplo, os preços estão em alta, ou o mercado imobiliário está em alta?). Estudar a actividade turística regional e a ocupação hoteleira, já que uma unidade de condomínio, especialmente se for gerida por um operador hoteleiro, pode ser comercializada como um quarto de hotel. A localização da sua unidade tem o potencial de figurar de forma proeminente na rentabilidade de um investimento. Jerry Yeiter, ex-presidente da The National Real Estate Investors Association e presidente da Yeiter & Co., uma empresa de contabilidade em Houston, diz que alguns investidores tiveram sucesso com condomínios na Flórida e Arizona porque estes destinos oferecem atividades turísticas desejáveis e porque estes compradores compraram em uma época em que os preços imobiliários da área estavam apreciando. Pergunte-se se o Branson pode atrair turistas. Eu verifiquei com a Câmara de Comércio e de Convenções e o Bureau de Visitantes da Área dos Lagos Branson e fui informada por Jennifer McCullough, diretora de relações públicas, que Branson, que fica nas Montanhas Ozark, atrai mais de sete milhões de turistas por ano. Considerando os visitantes que se hospedam em condomínios de férias alugados, a taxa combinada de ocupação de hotéis e condomínios em Branson é de 62% a 63%, de acordo com a Câmara de Comércio e Convenção da cidade e o Bureau de Visitantes. Se você comprar antes de um projeto de condomínio estar totalmente construído, talvez você possa comprar sua unidade a um custo mais baixo, já que os promotores tendem a oferecer os preços mais baixos pré-construção. Você pode ter que esperar até que o projeto esteja concluído, no entanto, antes de poder alugar sua unidade. Faça uma estimativa de quanto você pode buscar por noite e com que frequência você precisa alugar a unidade para trazer o suficiente para cobrir a sua hipoteca e outras despesas. “É tudo sobre os números”, diz o Sr. Yeiter. “Teria de olhar para as regras e certificar-se que a propriedade seria adequada para um investidor.” Algumas empresas de gestão, por exemplo, estipulam com que frequência deve disponibilizar o seu imóvel e até como deve ser decorado.