Yksi laitoksen kahdeksasta pääjärjestelmästä.
Sähköjärjestelmä on samanlainen kuin ihmiskehon hermosto. Se jakaa virtaa rakennuksen eri osiin ja osallistuu ohjaukseen ja viestintään.
Joitakin ensisijaisia sähkökokoonpanoja ovat muuntaja, tehonjakokeskukset, valaisimet, tietoliikenne ja turvalaitteet. Valokuvissa (oikealla) on esitetty sähköjärjestelmän eri osia.
Ominaisuudet
Alla on lueteltu joitakin sähköjärjestelmän ominaisuuksia.

• Sähköjärjestelmällä on läheinen suhde mekaaniseen järjestelmään, koska mekaaniset laitteet vaativat tehoa ja ohjausta.
• Valaisimia, pistorasioita ja sähkötauluja lukuun ottamatta suurin osa sähköjärjestelmän osista ei ole käytettävissä. Tämän seurauksena esteettömien osien (kuten johdotusten) odotettu käyttöikä on usein tarkoitettu rakennuksen koko elinkaareksi tai hyvin pitkäksi ajaksi. Esteettömät osat vaativat säännöllistä tarkastusta, huoltoa ja uusimista.
• Monet omaisuuserät katsotaan pitkäikäisiksi tai keskipitkän käyttöiän omaisuuseriksi.
• Hyödykkeillä on yleensä alhainen kunnossapidon ja uusimisen suhde (MRR, Maintenance-to-replacement ratio), koska hyödykkeet ovat kestäviä eivätkä yleensä vaadi paljon huoltoa.

Hyödykevarasto
Sähköjärjestelmä sisältää hyödykkeitä, kuten:
Sähkönsyöttö

• Transformaattorit
• Generaattorit

Jakelu

• Kytkinlaitteet
• Keskukset
• Keskuskeskukset
• Valaistussuojaus

Valaistus

• Sisävalaistusvalaisimet
• Ulkoasennusvalo. valaisimet

Data and Security

• Telecommunications
• Security

Fysikaalinen analyysi
Sähköjärjestelmä on yleensä yksi rakennuksen kestävimmistä järjestelmistä, ja sen omaisuuserät saavuttavat pitkän käyttöiän. Järjestelmien fyysiset analyysit löytyvät osoitteesta:

• SystemBacklog
• System Condition Index
• System LevelAssessment

Kyselytutkimuskysymykset
Alhaalla on lueteltu joitakin esimerkkikysymyksiä, joita hyödynnetään laitoksen kunnon arvioinnissa:

1. Onko olemassa yhtään aktiivista lupahakemusta, joka vaikuttaa sähköjärjestelmään?
2. Millaisia sähköjärjestelmään liittyviä huoltokutsuja on tullut viimeisten 12 kuukauden aikana?
3. Mitkä ovat tällä hetkellä (tai ovat historiallisesti olleet) hankalimmat sähkölaitteet?
4. Onko kaikki sähkökatkaisijat ja/tai sulakkeet merkitty asianmukaisesti?
5. Onko teillä ollut ongelmia sen kanssa, että tietyt vuokralaiset/tilojen käyttäjät ovat asettaneet liian suuria vaatimuksia/kuormia virtapiireille? Jos kyllä, kuvailkaa:
6. Milloin koko sähköjärjestelmä on viimeksi suljettu?
7. Milloin viimeksi tehtiin lämpökuvaus ja jännitteetön huolto?
8. Onko ulkovalaistus riittävä turvallisuuden kannalta yöllä?
9. Onko laitoksen sisävalaistus riittävä?
10. Onko sähkölaitteita, joihin on poikkeuksellisen vaikea päästä käsiksi? Jos kyllä, tarkentakaa:
11. Millaisia valituksia saatte vuokralaisilta &tai suurelta yleisöltä koskien sähkölaitteita
12. Onko teillä ideoita rakennuksen energiatehokkuuden parantamiseksi
13. Tiedättekö, että sähköjärjestelmään tarvittaisiin parannuksia?
14. Onko lähitulevaisuudessa suunnitteilla sähkölaitteisiin kohdistuvia huomattavia korjauksia tai parannuksia? Jos kyllä, tarkentakaa:
15. Yleisiä huomioita sähkölaitteista?

FCA:n havainnot
Huomioitavaa:
Toiminnot

• Sähkötilojen turvallisuus- ja opastekylttien laatu
• Sähkötilassa esillä oleva yksirivikaavio
• Katkaisijakeskusten merkintöjen laatu

Altistukset

• Pöly sähkötiloissa
• Vesi sähkötiloissa
• De-jännitteettömät huoltokilvet
• Varastointi sähkötilassa
• Tarvikkeet, jotka peittävät ito vapaata tilaa laitteiden ympärillä
• Tuuletus ja lämpötila sähkötiloissa
• Sähkötarvikkeiden saatavuus
• Turvattomat tilat – ihmisille, jotka asuvat ja työskentelevät rakennuksessa (rakennuksissa), ja asiat, jotka on tehtävä kielteisten vaikutusten välttämiseksi (tai vähentämiseksi).
  Joitakin ensisijaisia riskejä (”seurauksia”), jotka pyritään välttämään tai lieventämään sähköjärjestelmän hallinnalla, ovat seuraavat:
  • Sähköturvallisuusriskit rakennuksessa työskentelevälle henkilöstölle ja urakoitsijoille, jotka johtavat loukkaantumiseen tai kuolemaan
  • Sähköisten oikosulkujen aiheuttamat tulipalovaarat
  • Haitat ja turhautuminen rakennuksen asukkaille, jotka johtuvat epäluotettavasta (epäjohdonmukaisesta) sähkönsaannista
  • Epäsuotuisat olosuhteet, jotka johtuvat riittämättömästä valaistuksesta paikoissa, kuten porrashuoneissa ja sisäänkäynneissä

  Joitakin vaaratekijöitä (”aiheuttajia”

), jotka voivat vaikuttaa sähkölaitteiston suorituskykyyn, ovat seuraavat:

• Vesialtistuminen suurjännitelaitteille
• Rodenttinen toiminta sähkötiloissa
• Pölykertymät sähkötiloissa ja sähkölaitteiden sisällä
• Ylimääräinen kuumuus (riittämätön jäähdytys) sähkötiloissa.
• Riittämätön vapaa tila sähkölaitteiden ympärillä ilmanvaihtoa ja kunnossapitoon pääsyä varten

Kun organisaatio ymmärtää ja arvostaa täysin niiden seurausten merkityksen, joita voi aiheutua sähkölaitteiden riittämättömästä hoidosta, tiimi voi ryhtyä laatimaan asianmukaisia suunnitelmia toimintaa ja kunnossapitoa varten, jotta organisaatioon ja sen työntekijöihin kohdistuvia vaikutuksia voidaan lieventää.
Toiminnot
Toiminnot tarkoittavat rakennuksessa tapahtuvaa päivittäistoimintaa, joka on sovitettava yhteen erilaisten ihmisten kesken, joilla on monenlaisia taitoja. Alla on lueteltu joitakin asioita, jotka olisi otettava huomioon arvioitaessa sähkölaitteistojen välittömään käyttöön (tai välilliseen hoitoon) tarvittavaa työmäärää ja tarvittavan työryhmän kokoonpanoa.

• Kestävyys & Elinikä -Valaisimia, pistorasioita ja sähkötauluja lukuun ottamatta suurin osa sähköjärjestelmän elementeistä on saavuttamattomissa. Tämän vuoksi vaikeapääsyisten osien (kuten johdotuksen) odotettu käyttöikä on usein tarkoitettu rakennuksen koko elinkaaren ajaksi tai hyvin pitkäksi ajaksi. Monet omaisuuserät katsotaan pitkäikäisiksi tai keskipitkän käyttöiän omaisuuseriksi. Koska suurin osa palontorjuntahyödykkeistähän on melko pitkäikäisiä, ne eivät vaadi paljon päivittäistä huomiota organisaatiolta.

• Hyödykekartoitus – Tyypillisessä rakennuksessa on noin 10 sähköhyödykettä. Inventaario on siis pieni eikä sitä ole vaikea seurata ja hallita.

• Tiimi – Toiminnan näkökulmasta sähköjärjestelmä vaatiiminimaalista hoitoa ja huomiota lukuun ottamatta palaneiden valolamppujen vaihtamista ja kellojen kausittaista säätämistä. Kaikki korjaukset on kuitenkin annettava pätevän urakoitsijan tehtäväksi, joka osaa työskennellä turvallisesti suurjännitelaitteiden parissa.

• Varusteet &Tarvikkeet- Koska rakennuksissa on satoja valaisimia, sähköjärjestelmä edellyttää organisaatiolta varalamppujen kuljettamista. Tyypillisesti tarvikehuoneessa on varastoituna lamppuja ja huoltotarvikkeita.

• Dokumentointi &Kirjanpito – Sähkölaitteisto vaatii minimaalista kirjanpitoa, ja on olemassa vain muutama keskeinen viiteasiakirja, joita tarvitaan päivittäisessä toiminnassa. Alkuperäiset rakentamisen aikaiset sähköpiirustukset olisi säilytettävä.

Vaikka sähköjärjestelmä ei vaadi paljon päivittäistä hoitoa, sitä on kuitenkin hallinnoitava pidempien syklien aikana.
Kunnossapito
Kunnossapito on työtä, joka tehdään sähköomaisuuden säilyttämiseksi sen käyttöiän ajan ilman ennakoimattomia korjauksia tai suuria uudistuksia. Seuraavassa on yhteenveto asioista, jotka on otettava huomioon sähköjärjestelmän eri osien jatkuvassa kunnossapidossa ja määräaikaiskorjauksissa.
Sähköjärjestelmän käyttökelpoiset osat vaativat säännöllistä tarkastusta, kunnossapitoa ja uusimista. Omaisuuserät ovatkestäviä, eivätkä ne yleensä vaadi paljon huoltoa. Kunnossapitotoimissa keskitytään varmistamaan, että vesi, jyrsijät ja ylimääräinen pöly pysyvät poissa sähkölaitteista. Alla on muutamia esimerkkejä sähkölaitteiden kunnossapitotoimista:
Rutiininomaisiin kunnossapitotehtäviin kuuluvat:

• Vaihda palaneet hehkulamput
• Puhdista valaisimien suojusten linssit
• Tarkista, että sähkötiloihin johtavat ovet on kiinnitetty kunnolla
• Tarkista, että sähkölaitteissa olevat turvamerkinnät ovat lukukelpoisia ja vahingoittumattomia

Esimerkkeinä suuremmista kunnossapitotöistä sähköjärjestelmään kuuluvat:

• Jännitteettömät huollot
• Lämpökuvaus
• Akkujen uusiminen
• Ryhmien uudelleenlämmittäminen ja uudelleenlämmittäminen

Korjaukset
Tähän kuuluvat sellaiset toiminnot kuin

• Vikaantuneiden liitäntälaitteiden vaihtaminen
• Vahingoittuneiden pistorasia-levyjen korjaaminen.

Pääomasuunnittelu
Pääomasuunnittelussa on kyse asianmukaisten taloudellisten valmistelujen tekemisestä, kun kunkin sähkölaitteiston käyttöikä lähestyy loppuaan. Kun käyttöomaisuus ylittää tietyn iän, kunnossapito ei enää riitä pysäyttämään sen fyysistä rappeutumista (tai hidastamaan sen vanhenemista), ja on tehtävä suunnitelmia joidenkin (tai kaikkien) komponenttien korvaamiseksi ja/tai päivittämiseksi.

Tyypillisiä esimerkkejä pääomahankkeista ovat energiatehokkaampien valaisimien jälkiasennukset
Järjestelmien taloudelliset analyysit löytyvät osoitteesta:

• Systeemikustannusten jakautuminen
• Systeemikustannusmalli
• Systeemikustannusanalyysit
• Systeemikustannusanalyysit
• Sähköjärjestelmän kustannusanalyysit

Energiakustannusnäkökohtia
Monet organisaatiot ovat perinteisesti katsoneet, että monet organisaatiot näkevät sähköjärjestelmän olevanyksi helpoimmista ja nopeinta reittiä parempaan energiatehokkuuteen. Yksinkertaisilla muutoksilla ihmisten käyttäytymisessä voi olla myönteisiä vaikutuksia – esimerkiksi valojen ja sähkölämmittimien sammuttamisella silloin, kun niitä ei tarvita. Sähkölaitteiden käyttöaikojen hallinnan lisäksi tehokkaammassa valaistustekniikassa on tapahtunut edistystä. Maailmassa siirryttiin asteittain hehkulamppuvalaistuksesta loisteputkivalaisimiin, ja nyt ollaan siirtymässä loisteputkivalaisimista LED-valaisimiin. Valaistuksen jälkiasennushankkeet käynnistyvät toisinaan sisustushankkeiden yhteydessä, ja uusien valaisimien tyyppi olisi valittava niiden esteettisyyden ja energiatehokkuuden perusteella. Vaikka rakennusten ohjausjärjestelmät ovat yhä monimutkaisempia ja älykkäämpiä, yksinkertaiset laitteet, kuten termostaatit, ja yksinkertaiset käyttäytymistavat, kuten termostaatin asetukset, voivat auttaa varmistamaan energian järkevän käytön.