Et af otte primære systemer i et anlæg.
Det elektriske system svarer til nervesystemet i den menneskelige krop. Det distribuerer strøm til de forskellige dele af bygningen og bidrager til kontrol og kommunikation.
Nogle af de primære elektriske enheder omfatter transformeren, strømfordelingspaneler, lysarmaturer, telekommunikation og sikkerhedsudstyr. Fotografierne (til højre) viser forskellige elementer af det elektriske system.
Egenskaber
Nedenfor er anført nogle af det elektriske systems egenskaber.

• Det elektriske system har et tæt forhold til det mekaniske system på grund af det mekaniske udstyrs krav til strømforsyning og styring.
• Med undtagelse af lysarmaturer, stikkontakter og tavler er de fleste elementer af det elektriske system utilgængelige. Som følge heraf er den forventede levetid for de utilgængelige elementer (som f.eks. ledninger) ofte beregnet til bygningens levetid eller til meget lange perioder. Tilgængelige komponenter kræver periodisk inspektion, vedligeholdelse og fornyelse.
• Mange af aktiverne betragtes som aktiver med lang eller mellemlang levetid.
• Aktiverne har generelt et lavt forhold mellem vedligeholdelse og udskiftning (MRR), da aktiverne er robuste og generelt ikke kræver meget vedligeholdelse.

AssetInventory
Det elektriske system omfatter aktiver som f.eks:
Storforsyning

• Transformatorer
• Generatorer

Distribution

• Skifteudstyr
• Paneltavler
• Lysbeskyttelse

Belysning

• Indvendige lysarmaturer
• Udvendig belysning
• armaturer

Data og sikkerhed

• Telekommunikation
• Sikkerhed

Fysisk analyse
Det elektriske system er generelt et af de mest robuste systemer i en bygning med aktiver, der har en lang levetid. Fysiske analyser af systemerne kan findes på:

• SystemBacklog
• System Condition Index
• System LevelAssessment

Survey Questions
Nedenfor er anført nogle eksempler på spørgsmål, der anvendes i en tilstandsvurdering af et anlæg:

1. Er der nogen aktive ansøgninger om tilladelser, der påvirker det elektriske system?
2. Hvilken slags serviceopkald vedrørende det elektriske system er blevet behandlet i de sidste 12 måneder?
3. Hvilke er i øjeblikket (eller har historisk set været) de mest problematiske dele af det elektriske udstyr?
4. Er alle de elektriske afbrydere og/eller sikringer tilstrækkeligt mærket?
5. Har De haft problemer med bestemte lejere/rumsbrugere, der stiller overdrevne krav/belastninger på kredsløbene? I bekræftende fald bedes De beskrive det:
6. Hvornår er hele det elektriske system sidst blevet lukket ned?
7. Hvornår blev der sidst foretaget termografisk scanning og afspændt service?
8. Er den udvendige belysning tilstrækkelig med henblik på sikkerhed og sikring om natten?
9. Er den indvendige belysning tilstrækkelig i dit anlæg?
10. Er der noget elektrisk udstyr, der er usædvanligt vanskeligt tilgængeligt? Hvis ja, angiv venligst:
11. Hvilken slags klager modtager De fra lejere &eller offentligheden i almindelighed vedrørende det elektriske udstyr
12. Har De nogen ideer til at forbedre energieffektiviteten i bygningen
13. Er De klar over, at der er behov for opgraderinger af det elektriske system?
14. Er der planlagt større reparationer/opgraderinger af det elektriske udstyr i den nærmeste fremtid? I bekræftende fald bedes De specificere:
15. Nogen generelle bemærkninger om det elektriske udstyr?

FCA-observationer
Ting, man skal holde øje med:
Drift

• Kvalitet af sikkerheds- og vejvisningsskilte til el-rummene
• Enkelstregningsdiagram på displayet i el-rummet
• Kvalitet af mærkning på afbryderpaneler

Eksponering

• Støv i el-rum
• Vand i el-rum
• De-energimærkater
• Opbevaring i el-rum
• Dele, der griber ind i det frie rum omkring udstyr
• Ventilation og temperatur i el-rum
• Adgang til elforsyning
• Usikre forhold – Udsatte ledninger
• Uforseglede gennemføringer
• Spredning af belastninger på kontoret uden den nødvendige opdatering af den elektriske infrastruktur
• Korroderede kabinetter
• Udstyret udstyr

Risikostyring
Risikostyring handler om at identificere de uønskede ting, der kan ske i organisationen, til de mennesker, der bor og arbejder i bygningen/bygningerne, og de ting, der skal gøres for at undgå (eller mindske) de negative virkninger.
Nogle af de primære risici (konsekvenserne), som skal undgås eller mindskes gennem ledelse af det elektriske system, er følgende:

• Elektriske sikkerhedsrisici for personale og entreprenører, der arbejder i bygningen, med personskader eller dødsfald til følge
• Brandfare som følge af elektriske kortslutninger
• Gener og frustrationer for bygningens beboere på grund af upålidelig (inkonsekvent) strømforsyning
• Usikre forhold som følge af utilstrækkelig belysning på steder som trapperum og indgangsdøre

Nogle af de farer (“årsagerne”), der kan påvirke de elektriske aktivers ydeevne, er følgende:

• Vandpåvirkning af højspændingsudstyr
• Rodent aktiviteter i el-rum
• Støvansamlinger i el-rum og inde i elektrisk udstyr
• Overdreven varme (utilstrækkelig køling) i el-rum.
• Utilstrækkelig afstand omkring elektrisk udstyr med henblik på ventilation og adgang til vedligeholdelse

Når organisationen fuldt ud forstår og værdsætter betydningen af de konsekvenser, der kan opstå som følge af utilstrækkelig pleje af de elektriske aktiver, kan teamet begynde at udarbejde passende planer for drift og vedligeholdelse for at afbøde virkningerne for organisationen og dens medarbejdere.
Drift
Drift handler om de daglige aktiviteter i bygningen, som skal koordineres mellem forskellige personer med forskellige færdigheder. Nedenfor er anført nogle af de ting, der bør tages i betragtning ved vurdering af omfanget af den indsats, der skal gøres for direkte at betjene (eller indirekte passe) de elektriske aktiver, og sammensætningen af det team, der vil være nødvendigt.

• Holdbarhed &Livstid – Bortset fra lysarmaturer, stikkontakter og tavler er de fleste elementer i det elektriske system utilgængelige. Som følge heraf er den forventede levetid for de utilgængelige elementer (som f.eks. ledninger) ofte beregnet til at gælde for hele bygningens levetid eller meget lange perioder. Mange af aktiverne anses for at være aktiver med lang eller mellemlang levetid. Da størstedelen af brandsikringsaktiverne er ret holdbare, kræver de ikke megen daglig opmærksomhed fra organisationens side.

• Anlægsfortegnelsen- Den typiske bygning vil have en fortegnelse over ca. 10 elektriske aktiver. Inventaret er derfor lille og ikke vanskeligt at spore og administrere.

• Teamet- Ud fra et driftsperspektiv kræver det elektriske system minimal pleje og opmærksomhed ud over udskiftning af udbrændte pærer og sæsonbestemt justering af tidsklokke. Alle reparationer skal dog henvises til en kvalificeret entreprenør, som kan arbejde sikkert med højspændingsudstyr.

• Udstyr & Forsyninger- Da bygninger indeholder hundredvis af lysarmaturer, kræver elsystemet, at organisationen har reservedele af lamperne. Forsyningsrummet er typisk forsynet med lamper og rengøringsartikler.

• Dokumentation & Opbevaring af optegnelser- Det elektriske anlæg kræver minimal opbevaring af optegnelser, og der er få vigtige referencedokumenter, som vil være nødvendige for den daglige drift. De elektriske tegninger fra den oprindelige konstruktion bør opbevares.

Selv om det elektriske system ikke kræver meget daglig pleje, skal det forvaltes over længere perioder.
Vedligeholdelse
Vedligeholdelse er arbejde, der udføres for at bevare de elektriske aktiver i deres levetid, uden uforudsete reparationer eller større fornyelser. Nedenfor er der en oversigt over de ting, der skal overvejes i forbindelse med løbende vedligeholdelse og periodiske reparationer af de forskellige komponenter i elsystemet.
Accessible komponenter i elsystemet kræver periodisk inspektion, vedligeholdelse og fornyelse. Aktiverne er robuste og kræver generelt ikke meget vedligeholdelse. Vedligeholdelsesaktiviteterne fokuserer på at sikre, at vand, gnavere og overdreven støv holdes væk fra det elektriske udstyr. Nedenfor er nogle få eksempler på vedligeholdelsesaktiviteter på elektriske aktiver:
Rutinemæssige vedligeholdelsesopgaver omfatter:

• Udskift udbrændte pærer
• Rengør linser på lysarmaturdæksler
• Kontroller, at døre til elrum er forsvarligt sikret
• Kontroller, at sikkerhedsskiltning på elektrisk udstyr er læselig og intakt

Nogle eksempler på større vedligeholdelsesopgaver på det elektriske system omfatter:

• Service uden spænding
• Thermografi
• Batterifornyelse
• GruppeRelamping og Reballasting

Reparation
Dette omfatter aktiviteter som

• Udskiftning af defekte forkoblinger
• Reparation af beskadigede receptakelplader.

Kapitalplanlægning
Kapitalplanlægning handler om at foretage passende finansielle forberedelser, efterhånden som de enkelte elektriske aktiver nærmer sig slutningen af deres respektive levetid. Når aktiverne når over en vis alder, er vedligeholdelse ikke længere tilstrækkelig til at standse deres fysiske forringelse (eller bremse deres forældelse), og det er nødvendigt at planlægge udskiftning og/eller opgradering af nogle (eller alle) af komponenterne.

Nogle typiske eksempler på kapitalprojekter er eftermontering af mere energieffektive lysarmaturer
Finansielle analyser af systemerne kan findes på:

• Systemomkostningsfordeling
• Systemomkostningsmodel
• Systemomkostningsanalyser
• SystemCRV
• Systemomkostningsanalyser for elsystemet

Energimæssige overvejelser
Det elektriske system er traditionelt set af mange organisationer som en af de letteste og hurtigste veje til forbedret energieffektivitet. Enkle ændringer i menneskers adfærd kan have gavnlige virkninger – f.eks. ved at slukke for lys og elektriske bordvarmere, når de ikke er nødvendige. Ud over at styre driftstiderne for elektrisk udstyr er der sket fremskridt med hensyn til mere effektive belysningsteknologier. Mens verden gradvist bevægede sig fra glødelys til lysstofrør, er der nu en ny cyklus fra lysstofrør til LED-belysning. Belysningsrenoveringsprojekter udløses undertiden af indretningsprojekter, og typen af nye armaturer bør vælges på grundlag af deres æstetik og energieffektivitet. Mens bygningskontrolsystemer bliver mere og mere komplekse og intelligente, er det enkle apparater som termostater og enkle adfærdsmønstre som termostatindstillinger, der kan være med til at sikre en ansvarlig energianvendelse.