Ett av åtta primära system i en anläggning.
Det elektriska systemet liknar nervsystemet i människokroppen. Det distribuerar ström till byggnadens olika delar och bidrar till styrning och kommunikation.
Till de primära elektriska enheterna hör transformatorn, paneler för kraftdistribution, belysningsarmaturer, telekommunikationer och säkerhetsutrustning. Fotografierna (till höger) visar olika delar av elsystemet.
Attribut
Nedan listas några av elsystemets attribut.

• Elelsystemet har ett nära samband med det mekaniska systemet på grund av den mekaniska utrustningens krav på kraft och kontroll.
• Med undantag för belysningsarmaturer, eluttag och panelbrädor är de flesta delar av elsystemet oåtkomliga. Som ett resultat av detta är den förväntade livslängden för de oåtkomliga delarna (t.ex. ledningar) ofta avsedd för byggnadens livslängd eller för mycket långa perioder. Tillgängliga komponenter kräver regelbunden inspektion, underhåll och förnyelse.
• Många av tillgångarna betraktas som tillgångar med lång eller medelhög livslängd.
• Aktiviteterna har i allmänhet ett lågt förhållande mellan underhåll och ersättning (MRR) eftersom tillgångarna är robusta och i allmänhet inte kräver mycket underhåll.

AssetInventory
Det elektriska systemet omfattar tillgångar som t.ex:
Strömförsörjning

• Transformatorer
• Generatorer

Distribution

• Kopplingsutrustning
• Tavlor
• Ljusskydd

Belysning

• Invändiga belysningsarmaturer
• Utvändigt ljus.

Data och säkerhet

• Telekommunikation
• Säkerhet

Fysisk analys
Elektriskt system är i allmänhet ett av de mest robusta systemen i en byggnad med tillgångar som har lång livslängd. Fysiska analyser av systemen finns på:

• SystemBacklog
• System Condition Index
• System LevelAssessment

Enkätfrågor
Nedan följer några exempel på frågor som används i en bedömning av anläggningens skick:

1. finns det några aktiva ansökningar om tillstånd som påverkar elsystemet?
2. Vilken typ av serviceanmälningar som rör elsystemet har gjorts under de senaste 12 månaderna?
3. Vilka är för närvarande (eller har historiskt sett varit) dina mest besvärliga delar av den elektriska utrustningen?
4. Är alla elektriska brytare och/eller säkringar tillräckligt märkta?
5. Har ni haft problem med att vissa hyresgäster/utrymningsanvändare ställer alltför stora krav/belastningar på kretsarna? Om ja, beskriv detta:
6. När var sista gången hela elsystemet stängdes av?
7. När gjordes den senaste termografiska genomgången och spänningslösningen?
8. Är den yttre belysningen tillräcklig för säkerhet och trygghet nattetid?
9. Är den inre belysningen tillräcklig i anläggningen?
10. finns det någon elektrisk utrustning som är exceptionellt svåråtkomlig? Om ja, ange vilka:
11. Vilken typ av klagomål får ni från hyresgäster &eller allmänheten angående elutrustningen
12. Har ni några idéer för att förbättra energieffektiviteten i byggnaden
13. Har ni kännedom om att det finns behov av uppgraderingar av elsystemet?
14. Är det några större reparationer/uppgraderingar av elutrustningen som planeras inom den närmaste framtiden? Om ja, ange vilka:
15. Några allmänna kommentarer om elutrustningen?

FCA Observationer
Ting att se upp för:
Drift

• Kvalitet på säkerhets- och vägvisningsskyltar till elrum
• Ett linjediagram på displayen i elrummet
• Kvalitet på märkning av brytarpaneler

Exponering

• Damm i elrum
• Vatten i elrum
• De-energidrivna servicetaggar
• Lagring i elrum
• Detaljer som inkräktar på utrymmet runt utrustningen
• Ventilation och temperatur i elrum
• Tillgänglighet till elförnödenheter
• Osäkra förhållanden – exponerade ledningar
• Oppmärksamma genomföringar
• Spridning av belastningar i kontoret utan nödvändig uppdatering av den elektriska infrastrukturen
• Korroderade höljen
• Oföråldrad utrustning

Riskhantering
Riskhantering handlar om att identifiera de oönskade saker som skulle kunna hända organisationen, de människor som bor och arbetar i byggnaden/byggnaderna och de saker som måste göras för att undvika (eller minska) de negativa effekterna.
Några av de primära riskerna (konsekvenserna) som skall undvikas eller mildras genom hantering av elsystemet är följande:

• Elektriska säkerhetsrisker för personal och entreprenörer som arbetar i byggnaden,
• Brandrisker till följd av elektriska kortslutningar
• Hinder och frustration för de boende i byggnaden på grund av opålitlig (inkonsekvent) strömförsörjning
• Osäkra förhållanden till följd av otillräcklig belysning i t.ex. trapphus och entrédörrar

Några av de risker (orsakerna) som kan påverka de elektriska tillgångarnas prestanda är följande:

• Vattenexponering av högspänningsutrustning
• Roderande aktiviteter i elektriska rum
• Dammansamlingar i elektriska rum och inuti elektrisk utrustning
• Överdriven värme (otillräcklig kylning) i elektriska rum.
• Otillräckligt utrymme runt elektrisk utrustning för ventilation och underhållstillträde

När organisationen till fullo förstår och uppskattar betydelsen av de konsekvenser som kan uppstå på grund av otillräcklig skötsel av de elektriska tillgångarna kan teamet börja göra lämpliga planer för drift och underhåll för att mildra konsekvenserna för organisationen och dess personal.
Drift
Drift handlar om de dagliga aktiviteterna i byggnaden som måste koordineras mellan olika personer med olika färdigheter. Nedan listas några av de saker som bör beaktas vid uppskattning av ansträngningsnivån för att direkt sköta (eller indirekt ta hand om) de elektriska tillgångarna och sammansättningen av det team som kommer att krävas.

• Hållbarhet &Livslängder – Med undantag för belysningsarmaturer, eluttag och panelbrädor är de flesta delar av det elektriska systemet oåtkomliga. Som ett resultat av detta är den förväntade livslängden för de otillgängliga delarna (t.ex. ledningar) ofta avsedd för byggnadens livslängd eller för mycket långa perioder. Många av tillgångarna betraktas som tillgångar med lång eller medelhög livslängd. Eftersom majoriteten av brandskyddstillgångarna är ganska hållbara kräver de inte mycket daglig uppmärksamhet av organisationen.

• Förteckningen av tillgångarna- Den typiska byggnaden kommer att ha en inventarieförteckning på cirka 10 elektriska tillgångar. Inventarieförteckningen är därför liten och inte svår att spåra och hantera.

• Teamet- Ur ett driftsperspektiv kräver elsystemet minimal skötsel och uppmärksamhet annat än byte av brända glödlampor och säsongsanpassning av tidsklockor. Alla reparationer måste dock hänvisas till en kvalificerad entreprenör som kan arbeta säkert med högspänningsutrustning.

• Utrustning & Förnödenheter- Eftersom byggnader innehåller hundratals ljusarmaturer kräver elsystemet att organisationen har reservlampor. Förrådsrummet är vanligtvis försett med lampor och vaktmästarprodukter.

• Dokumentation &Registrering- Elanläggningen kräver minimal registrering och det finns få viktiga referensdokument som kommer att krävas för den dagliga verksamheten. Elritningarna från den ursprungliga konstruktionen bör bevaras i arkivet.

Även om elsystemet inte kräver mycket daglig skötsel behöver det förvaltas under längre perioder.
Underhåll
Underhåll är arbete som görs för att bevara de elektriska tillgångarna under deras användbara livslängd, utan oförutsedda reparationer eller större förnyelse. Nedan följer en sammanfattning av vad man bör tänka på vid löpande underhåll och periodiska reparationer av elsystemets olika komponenter.
Accessbara komponenter i elsystemet kräver periodisk inspektion, underhåll och förnyelse. Tillgångarna är robusta och kräver i allmänhet inte mycket underhåll. Underhållsaktiviteterna är inriktade på att se till att vatten, gnagare och överflödigt damm hålls borta från den elektriska utrustningen. Nedan följer några exempel på underhållsaktiviteter på elektriska tillgångar:
Rutinmässiga underhållsaktiviteter inkluderar:

• Sätt tillbaka utbrända glödlampor
• Rengör linserna på armaturernas kåpor
• Kontrollera att dörrarna till elutrymmena är ordentligt säkrade
• Kontrollera att säkerhetsskyltarna på den elektriska utrustningen är läsbara och intakta

Några exempel på större underhåll av elsystemet inkluderar:

• Service utan strömförsörjning
• Thermografi
• Batteriförnyelse
• GruppRelamping och Reballasting

Reparationer
Detta innefattar aktiviteter som

• Utbyte av defekta förkopplingsdon
• Reparationer av skadade mottagarplattor.

Kapitalplanering
Kapitalplanering handlar om att göra lämpliga ekonomiska förberedelser när de elektriska tillgångarna närmar sig slutet av sina respektive livslängder. När tillgångarna når en viss ålder är underhållet inte längre tillräckligt för att stoppa deras fysiska försämring (eller för att bromsa deras föråldring) och planer måste göras för att byta ut och/eller uppgradera vissa (eller alla) komponenter.

Några typiska exempel på kapitalprojekt är ombyggnader till mer energieffektiva armaturer
Finansiella analyser av systemen finns på följande adress:

• Systemkostnadsfördelning
• Systemkostnadsmodell
• Systemkostnadsanalyser
• SystemCRV
• Systemkostnadsanalyser för elsystemet

Energihänsyn
Elektriskt system har traditionellt setts av många organisationer som en av de lättaste och snabbaste vägarna till ökad energieffektivitet. Enkla förändringar av mänskliga beteenden kan ha positiva effekter – till exempel att släcka lampor och elektriska bastuaggregat när de inte behövs. Förutom att styra drifttiderna för elektrisk utrustning har det gjorts framsteg när det gäller effektivare belysningsteknik. Medan världen gradvis övergick från glödlampor till lysrörsbelysning pågår nu en ny cykel från lysrörsbelysning till LED-belysning. Projekt för ombyggnad av belysning utlöses ibland av inredningsarbeten och typen av nya armaturer bör väljas med hänsyn till estetik och energieffektivitet. Byggnadskontrollsystemen blir alltmer komplexa och intelligenta, men det är enkla anordningar som termostater och enkla beteenden som termostatinställningar som kan bidra till att säkerställa en ansvarsfull energianvändning.