Jeden z ośmiu podstawowych systemów w obiekcie. Atrybuty
Poniżej wymieniono niektóre atrybuty systemu elektrycznego.

• System elektryczny jest ściśle powiązany z systemem mechanicznym ze względu na wymagania dotyczące zasilania i kontroli urządzeń mechanicznych.
• Z wyjątkiem opraw oświetleniowych, gniazdek elektrycznych i tablic rozdzielczych, większość elementów systemu elektrycznego jest niedostępna. W rezultacie, oczekiwany okres użytkowania niedostępnych elementów (takich jak okablowanie) jest często przewidziany na cały okres eksploatacji budynku lub na bardzo długie okresy czasu. Dostępne komponenty wymagają okresowych przeglądów, konserwacji i odnawiania.
• Wiele z tych aktywów jest uważanych za aktywa o długiej lub średniej żywotności.

AssetInventory
System elektryczny obejmuje aktywa takie jak:
Power Supply

• Transformatory
• Generatory

Distribution

• Switchgear
• Panelboardy
• Ochrona oświetlenia

Lighting

• Interior Lightfixtures
• Exterior light oprawy oświetleniowe

Dane i bezpieczeństwo

• Telekomunikacja
• Bezpieczeństwo

Analiza fizyczna
System elektryczny jest generalnie jednym z najbardziej wytrzymałych systemów w budynku z aktywami osiągającymi długi okres użytkowania. Fizyczne analizy systemów można znaleźć na stronie:

• Księga stanu systemu
• Indeks stanu systemu
• Ocena poziomu systemu

Pytania ankietowe
Poniżej wymieniono przykładowe pytania wykorzystywane w ocenie stanu obiektu:

1. Czy są jakieś aktywne wnioski o pozwolenia dotyczące systemu elektrycznego?
2. Jakiego rodzaju zgłoszenia serwisowe związane z systemem elektrycznym były obsługiwane w ciągu ostatnich 12 miesięcy?
3. Jakie są obecnie (lub były w przeszłości) najbardziej kłopotliwe elementy wyposażenia elektrycznego?
4. Czy wszystkie wyłączniki elektryczne i/lub bezpieczniki są odpowiednio oznakowane?
5. Czy miał(a) Pan(i) jakieś problemy z konkretnymi lokatorami/użytkownikami przestrzeni stawiającymi nadmierne wymagania/obciążenia na obwodach? Jeśli tak, proszę opisać:
6. Kiedy po raz ostatni wyłączono cały system elektryczny?
7. Kiedy ostatnio wykonano skanowanie termograficzne i odłączono zasilanie?
8. Czy oświetlenie zewnętrzne jest odpowiednie dla celów bezpieczeństwa i ochrony w nocy?
9. Czy oświetlenie wewnętrzne w twoim obiekcie jest wystarczające?
10. Czy są jakieś urządzenia elektryczne, do których dostęp jest wyjątkowo trudny? Jeśli tak, proszę określić:
11. Jakiego rodzaju skargi otrzymuje Pan(i) od najemców i/lub ogółu społeczeństwa dotyczące urządzeń elektrycznych
12. Czy ma Pan(i) jakieś pomysły na poprawę efektywności energetycznej w budynku
13. Czy jest Pan(i) świadomy(a) potrzeby modernizacji systemu elektrycznego?
14. Czy w najbliższej przyszłości planowane są znaczące naprawy/modernizacje urządzeń elektrycznych? Jeśli tak, proszę określić:
15. Jakieś ogólne uwagi na temat sprzętu elektrycznego?

Spostrzeżenia FCA
Rzeczy, na które należy zwrócić uwagę:
Operacje

• Jakość oznakowania bezpieczeństwa i kierunkowego do pomieszczeń elektrycznych
• Schemat jednokreskowy na wyświetlaczu w pomieszczeniu elektrycznym
• Jakość oznakowania na panelach wyłączników

Narażenia

• Pył w pomieszczeniach elektrycznych
• Woda w pomieszczeniach elektrycznych
• De-…energetycznych
• Magazynowanie w pomieszczeniu elektrycznym
• Przedmioty naruszające przestrzeń wokół urządzeń
• Wentylacja i temperatura w pomieszczeniach elektrycznych
• Dostępność materiałów elektrycznych
• Niebezpieczne warunki – np. odsłonięte przewody
• nieuszczelnione przepusty
• rozrost obciążeń w biurach bez wymaganej aktualizacji infrastruktury elektrycznej
• skorodowane obudowy
• przestarzały sprzęt

Zarządzanie ryzykiem
Zarządzanie ryzykiem polega na identyfikacji niepożądanych rzeczy, które mogą się przydarzyć organizacji, dla ludzi, którzy mieszkają i pracują w budynku (budynkach) i rzeczy, które muszą być zrobione, aby uniknąć (lub zmniejszyć) negatywny wpływ.

• Zagrożenia bezpieczeństwa elektrycznego dla personelu i wykonawców pracujących w budynku, skutkujące obrażeniami lub śmiercią
• Zagrożenia pożarowe wynikające ze zwarć elektrycznych
• Uciążliwości i frustracje dla mieszkańców budynku wynikające z zawodnego (niespójnego) zasilania
• Niebezpieczne warunki wynikające z nieodpowiedniego oświetlenia w miejscach takich jak klatki schodowe i drzwi wejściowe

Niektóre z zagrożeń („przyczyn”), które mogą mieć wpływ na działanie aktywów elektrycznych są następujące:

• Narażenie urządzeń wysokiego napięcia na działanie wody
• Działania szkodliwe w pomieszczeniach elektrycznych
• Kumulacja kurzu w pomieszczeniach elektrycznych i wewnątrz urządzeń elektrycznych
• Nadmierne ciepło (nieodpowiednie chłodzenie) w pomieszczeniach elektrycznych. Operacje
  Operacje to codzienne działania w budynku, które muszą być koordynowane przez różne osoby o różnych umiejętnościach. Poniżej wymieniono niektóre elementy, które należy wziąć pod uwagę przy szacowaniu poziomu wysiłku związanego z bezpośrednią obsługą (lub pośrednią opieką) urządzeń elektrycznych oraz składu zespołu, który będzie do tego potrzebny.
  • Trwałość &Żywotność -Z wyjątkiem opraw oświetleniowych, gniazdek elektrycznych i tablic rozdzielczych, większość elementów instalacji elektrycznej jest niedostępna. W związku z tym oczekiwany okres użytkowania niedostępnych elementów (takich jak przewody) jest często przewidziany na cały okres eksploatacji budynku lub na bardzo długie okresy czasu. Wiele z tych środków trwałych zalicza się do środków trwałych o długim lub średnim okresie użytkowania. Ponieważ większość aktywów ochrony przeciwpożarowej są dość trwałe, nie wymagają one wiele codziennej uwagi przez organizację.
  • Inwentaryzacja aktywów- Typowy budynek będzie miał inwentaryzację około 10 aktywów elektrycznych. Inwentarz jest zatem niewielki i nie jest trudny do śledzenia i zarządzania.
  • Zespół- Z punktu widzenia eksploatacji, system elektryczny wymaga minimalnej opieki i uwagi innej niż wymiana przepalonych żarówek i sezonowa regulacja zegarów czasowych. Wszystkie naprawy, jednakże, muszą być skierowane do wykwalifikowanego wykonawcy, który może pracować bezpiecznie z urządzeniami wysokiego napięcia.
  • Equipment & Zaopatrzenie- Ponieważ budynek zawiera setki opraw oświetleniowych, system elektryczny wymaga od organizacji noszenia zapasowych lamp. Zazwyczaj pomieszczenie z zapasami jest zaopatrzone w lampy i środki czystości.
  • Dokumentacja &Prowadzenie dokumentacji- Aktywa elektryczne wymagają minimalnego prowadzenia dokumentacji i istnieje kilka kluczowych dokumentów referencyjnych, które będą wymagane w codziennej pracy. Rysunki elektryczne z oryginalnej konstrukcji powinny być przechowywane w pliku.

  Chociaż system elektryczny nie wymaga wiele codziennej opieki, musi być zarządzany w dłuższych cyklach. Konserwacja to prace wykonywane w celu zachowania aktywów elektrycznych przez cały okres ich przydatności do użytku, bez nieprzewidzianych napraw lub większych odnowień. Poniżej znajduje się zestawienie elementów, które należy wziąć pod uwagę przy bieżącej konserwacji i okresowych naprawach różnych elementów instalacji elektrycznej.
  Dostępne elementy instalacji elektrycznej wymagają okresowych przeglądów, konserwacji i odnawiania. Aktywa te są solidne i na ogół nie wymagają zbyt wielu zabiegów konserwacyjnych. Działania konserwacyjne skupiają się na zapewnieniu, że woda, gryzonie i nadmiar pyłu są trzymane z dala od urządzeń elektrycznych. Poniżej znajduje się kilka przykładów działań konserwacyjnych dotyczących aktywów elektrycznych:
  Rutynowe zadania konserwacyjne obejmują:

  • Wymianę przepalonych żarówek
  • Czyszczenie soczewek w osłonach opraw oświetleniowych
  • Sprawdzenie, czy drzwi do pomieszczeń elektrycznych są odpowiednio zabezpieczone
  • Sprawdzenie, czy oznakowanie bezpieczeństwa na urządzeniach elektrycznych jest czytelne i nienaruszone

  Niektóre przykłady poważniejszych działań konserwacyjnych dotyczących systemu elektrycznego obejmują:

  • Odłączenie napięcia
  • Termografię
  • Odnawianie baterii
  • Relampowanie grupowe i ponowne balastowanie

  Naprawy
  Obejmuje to takie czynności, jak

  • Wymiana wadliwych stateczników
  • Naprawa uszkodzonych płyt gniazd.

  
  Planowanie kapitałowe
  Planowanie kapitałowe polega na poczynieniu odpowiednich przygotowań finansowych, gdy każdy z aktywów elektrycznych zbliża się do końca swojego okresu eksploatacji. Po przekroczeniu pewnego wieku, konserwacja nie jest już wystarczająca, aby zatrzymać ich fizyczne pogorszenie (lub spowolnić starzenie się) i należy zaplanować wymianę i/lub modernizację niektórych (lub wszystkich) elementów.
  
  Kilka typowych przykładów projektów kapitałowych to modernizacja do bardziej energooszczędnych opraw oświetleniowych
  Analizy finansowe systemów można znaleźć pod adresem:

  • Rozkład kosztów systemowych
  • Model kosztów systemowych
  • Analizy kosztów systemowych
  • SystemCRV
  • Analizy kosztów systemu elektrycznego

  Uwagi dotyczące energii
  System elektryczny był tradycyjnie postrzegany przez wiele organizacji jako jedna z najłatwiejszych i najszybszych dróg do poprawy efektywności energetycznej. Proste zmiany w ludzkich zachowaniach mogą mieć korzystne skutki – na przykład wyłączanie świateł i grzejników elektrycznych, gdy nie są one potrzebne. Oprócz zarządzania godzinami pracy urządzeń elektrycznych, dokonano postępu w zakresie bardziej wydajnych technologii oświetleniowych. Podczas gdy świat stopniowo przechodził od oświetlenia żarowego do oświetlenia fluorescencyjnego, obecnie trwa kolejny cykl od oświetlenia fluorescencyjnego do oświetlenia LED. Projekty modernizacji oświetlenia są czasami wywołane przez projekty dekoracji wnętrz i rodzaj nowych opraw powinien być wybrany na podstawie ich estetyki i efektywności energetycznej. Podczas gdy systemy kontroli budynków stają się coraz bardziej złożone i inteligentne, to proste urządzenia, takie jak termostaty i proste zachowania, takie jak ustawienia termostatu, mogą pomóc w zapewnieniu rozsądnego wykorzystania energii.